漳州市人民政府关于颁布《漳州市深化城镇住房制度改革实施方案》及五个配套规定的通知

漳州市人民政府关于颁布《漳州市深化城镇住房制度改革实施方案》及五个配套规定的通知

各县（市、区）人民政府、市直各部门：

　　现将省人民政府闽政〔1997〕文42号批复同意的《漳州市深化城镇住房制度改革实施方案》印发给你们，同时颁布《漳州市区1993年已售公有住房与国务院<决定>衔接的实施规定》、《漳州市区公有住房分步提租实施细则》、《漳州市区出售公有住房实施细则》、《漳州市区单位政策性住房贷款暂行规定》、《漳州市区职工政策性住房抵押贷款暂行规定》等五个房改配套文件，请认真组织实施。

漳州市人民政府

一九九七年四月十八日

福建省人民政府关于漳州市深化城镇住房制度改革实施方案的批复

闽政〔1997〕文42号

漳州市人民政府：

　　漳政〔1997〕6号文悉。经研究，原则同意《漳州市深化城镇住房制度改革实施方案》，请认真组织实施。

福建省人民政府

一九九七年二月二十一日

漳州市深化城镇住房制度改革实施方案

　　为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号文件）（以下简称《决定》）和《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》，加快我市住房制度改革步伐，促进住房商品化和住房建设的发展，改善人民的居住条件，根据我市的实际情况，特提出如下实施方案。

　　一、进一步明确城镇住房制度改革的根本目的和基本内容

　　（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

　　（二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。 　　（一）城镇住房制度改革的近期任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

 　　二、全面推行住房公积金制度

　　（一）为建立适应社会主义市场经济要求的城镇住房制度，形成稳定的住房资金来源，促进住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，转换住房分配机制，提高职工解决自住住房能力，所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。住房公积金由在职职工及职工单位按职工上年度的工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户。满两年后，可用于购建、大修自住住房。职工离退休时，本息余额全部退还职工本人。我市市区住房公积金仍按市人民政府漳政〔1994〕综164号《漳州市区住房公积金暂行规定》执行。已实施住房公积金制度的县（市），应尽快扩大覆盖面和完善住房资金的管理使用制度。尚未出台实施的县（市），应按省政府闽政〔1995〕40号《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》要求执行。

　　住房公积金起步阶段的缴交率为5％，今后随着经济的发展而逐步提高，2000年争取达到10％的目标。 　　（二）住房金按照“房改领导小组决策、中小运营、银行专户、财政监督”的原则进行管理和使用。市、县人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定。房改领导小组审批住房公积金的使用计划和财务收支预算。市、县人民政府设立专门的住房基金管理中心负责公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理运营工作。住房公积金的金融业务由住房基金管理中心委托当地一家银行房地产信贷部办理。银行房地产信贷部应根据房改领导小组批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强对公积金管理和使用的监督。 　　三、积极推进住房租金改革

　　（一）我市住房租金改革实行综合规划，分步到位的办法，每年租金提高的幅度，与居民收入水平基本相适应。根据漳州市区1995年双职工家庭平均工资收入8360元和砖混一等公有住房现月租金标准0.58元/平方米作为基数测算，1996年至2000年漳州市区公房租金分年度以提租规划分别为：1996 年1.03元/平方米，占双职工家庭平均工资5.5％；1997年1.51元/平方米，占双职工家庭平均工资的7.5％；1998年2.18元/平方米，占双职工家庭平均工资10％；1999年2.95元/平方米，占双职工家庭平均工资的12.5％；2000年3.83元/平方米，占双职工家庭平均工资的 15％。

　　按照上述提租规划，实行一次签约，分年度到位的办法，以减少提租的工作量，提高办事效率。各年度的提租时间，由房改办和物价部门共同研究，报市人民政府批准后执行。各县（市）的分年度租金改革规划由当地房改办、物价部门共同测定后报县（市）人民政府批准执行。

　　（二）实行新房新租和租赁保证金制度。在租金水平达到成本租金前，新建公房和腾空旧单元套房的租金标准按当年租金标准提高50％计租；同时，凡租住新建公房和腾空旧单元套房的住户，须缴交租赁保证金，才能与单位签定公房租赁合同。租赁保证金的标准：新建公房每平方米建筑面积为100元；腾空旧单元套房每平方米建筑面积为50元。产权单位收取的租赁保证金作为单位住房基金，必须金额存入住房基金管理中心在银行开设的单位住房基金专户中。保证金的利息按银行半年期定期存款利率计算，每年6月30日计息一次。租户与产权单位解除租赁合同并将公房交还产权单位后，租赁保证金本息全部退还给承租户个人。

　　租住非单元套房或承租人属于减免对象的不执行本条款规定。

　　（三）租金调整后，对离休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等减免的具体办法，按照省有关规定和市人民政府漳政〔1992〕综84号文第六条规定和漳政〔1993〕综63号文《关于住房提租后对离休干部实行减免的暂行规定》执行。

　　四、稳步出售公有住房

　　（一）出售公有住房是加快住房资金循环的重要一环。城镇公有住房，除市（县）人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧实行先售后租，并优先出售给住房困难户。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价或标准价。没有建立住房公积金的单位，不能以标准价出售公有住房。各地要严格执行公有房标准价和成本价的审批制度，没出息制订的当年售房的标准价和成本价，必须按规定程序报省住房制度改革领导小组审批后才能公布执行。标准价已接近、达到或超过成本价的，均应按成本价出售。 　　（1）市场价：价格随行就市，可以依法进入市场。按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　（2）成本价：成本价由住房的征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施费（不含小区级非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素组成。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，住用满5年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　（3）标准价：标准价由负担价和抵交价组成。负担价指上一年度以当地双职工家庭平均工资的3倍除以平均建筑面积后所得的房价（平均建筑面积按56平方米计算）；抵交价指按双职工夫妇合计65年工龄内所积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算得出的房价。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比例确定，一般住用满5年后可依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房地产管理部门有优先购买权、租用权。售、租房收入除补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关剩后，单位和个人按各自产权比例进行分配。

　　（二）职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套。住房面积严格按省人民政府闽政〔1995〕40号文件规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。住房面积控制标准（指建筑面积）如下：一般职工为45-70平方米；科级干部或正式聘任为中级专业技术职称的干部为50-85平方米；县处级干部或正式聘任为中级专业技术职称以及1983年前评定确认为中级职称的干部为60-100平方米；地厅级干部或正式聘任为正高级专业技术职务以及1983年前评定为高级职称的干部为80-130平方米。以上是购房面积控制标准，有条件的市、县、区也可以作为职工分房、建房面积控制标准。

　　（三）认真做好已售公有住房与《决定》的衔接工作。已出售的公有住房均须按售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例。

　　（1）按省政府闽政〔1993〕1号文件出售的公有住房，购房者可以不补交购房款，对所购公有住房拥有部分产权，产权比例按售价占成本价的比例确定。 　　（2）对已购公有住房，经购房人同意，也可按《决定》计算的成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。

　　（3）已购公有住房与《决定》衔接后，房屋的产权从购房款缴交之日计起。

　　（4）各地1992年9月1日至1993年12月31日止出售的公胡住房，售房价格一律统一到省政府闽政〔1993〕1号文件规定的价格水平，然后再与《决定》售房政策相衔接。根据《决定》规定的计算口径测算，1993年砖混一等结构的住房成本价为496元/平方米；标准价为478元/平方米，其中负担价为293元/平方米，抵交价为185元/平方米。

　　（四）1994年1月1后出售的公有住房，一律按《决定》规定的售房政策进行规范。凡1993年底已交了购房款，但房屋尚未的，应执行1994年的标准价和成本价。1994年砖混一等结构的住房成本价为683元/平方米；标准价为544/平方米，其中负担价为333元/平方米，抵交价为211元/平方米。1994年的成本价和标准价执行至1995年9月30日。1995年砖混一等结构的住房成本价为783元/平方米；标准价为762元/平方米，其中负担价为467/平方米，抵交价为295元/平方米。1995年的成本价和标准价执行至1996年12月31日。今后，住房成本价和标准价每年公布一次，从当年10月1日执行至第二年9月30日止。在实际售房时，应坚持先评估后出售的原则，由房改办组织有执业资格的房地产评估人员评估，根据住房的结构、地段、层次、朝向、装修、成新折扣等因素进行调节计算。房屋折旧年限为50年，年折旧率为2％，使用年限超过30年的按30年计算。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。

　　（五）职工按成本价或标准价购买公有住房给予以下折扣：

　　1、购买现住房按负担价折扣5％，1996年10月1日起每年减少1％，2000年以后购房不再享受现住房负担价折扣优惠。

　　2、工龄抵交折扣。根据购房职工缴交公积金前的工作年限给予工龄折扣。工龄以购房职工夫妇年龄之各计算，双职工一方已去世，另一方未再婚的，已故职工生前工龄可以合并计算。离退休职工工龄计算至离退休时为止。

　　（六）付款方式：职工购房可以一次付款，也可以分期付款。一次付款的购房职工在没有享受政策性贷款优惠的情况下给予付款折扣，折扣率除参照当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30％，分期付款的期限一般不超过10年。分期付款的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。分期付款手续按《漳州市区职工政策性住房抵押贷款暂行规定》执行。

　　（七）加强售后房屋的维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由本人全部负担。楼房出售后应建立共同部位、共同设施的维修基金。改革现行城镇住房管理体帛，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化房屋维修、管理服务。

　　（八）加强售房款的管理。国有住房的出售收入作为单位住房基金，统一存入住房基金管理中心在银行房地产信贷部开设的单位住房基金专户，专款专用，全部用于单位的住房建设和住房制度改革，严禁挪作他用。

　　五、加快经济适用住房开发建设

　　各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20％以上。在建房、售房等方面，对离退休职工，教师和住房困难户应予以优先安排，具体办法由各级人民政府制定。要积极鼓励集资合作建房，继续发展住宅合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。

　　六、加强领导，强化监督，加快推进住房制度改革

　　加快住房建设和推进住房制度改革是各级人民政府的重要职责。各县市要按《决定》要求抓紧制定和完善房改方案，有计划、有步骤地推进住房制度改革。所有单位，不论隶属关系，都应服从所在地人民政府对房改的统一部署和政策规定。

　　企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务这一社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化。社会化。各级人民政府必须兼顾长期和阶段性目标，全面规划，加强领导，建立和健全以政府主要领导负责的房改常设机构，配备固定人员抓房改工作；要做好房改的宣传工作，向群众讲明加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导群众转变观念，积极参与房改；要强化对房改工作的监督检查，严肃房改纪律，各级监察、审计、物价、房管、土地、城建等部门要依据有关法律和政策规定，查处房改中的违法违纪行为，确保房改工作健康、顺利地开展。

　　漳州市住房制度改革领导小组要加强分类指导，在全面推进城镇住房制度改革的基础上，注意抓好城市的住房制度改革工作；市政府各部门要各尽其责，密切配合，协调解决深化改革的矛盾和问题，支持住房制度改革，保证城镇住房制度改革的顺利实施。

漳州市区1993年已售公有住房与国务院《决定》衔接的实施规定

　　根据国发〔1994〕43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（下称《决定》）和闽政〔1995〕40号《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》（下称《通知》）的有关规定，为搞好按照　闽政〔1993〕1号文件规定出售的公有住房（已售公房）与国务院《决定的衔接工作，特制定如下实施规定：

　　一、已售公房的认定范围。凡1994年1月18日前已将单位出售公有住房申请表》、《职工购买住房申请表》和《房价评估表》送上级主管部门审核后，报送市房改办审核批准，并到建行房地产信贷部交了购房款（含预交款），且不属于下列情况的，均可认定为已售公房。

　　已售公房不包括：

　　1、产权至今仍未明确的；

　　2、用单位公款代垫交购房款的；

　　3、1994年7月1日以后竣工的；

　　4、购买公房后又参加集资建房的；

　　5、购买公房后又换新房的。 　　二、衔接办法

　　1、凡1992年9月1日至1993年12月31日出售的公有住房仍按闽政〔1993〕1号《福建省出售公有住房暂行规定》（下称《规定》）和漳政〔1993〕综63号《漳州市区出售公有住房实施意见》的售价计算购房款。当时已交足购房款的，可不补交购房款；未交足购房款的，应于1997年6月底前将差额和差额部分的一年利息一次性补交，利息按年利率7.47％计算。交清购房款并办好审批手续后，可办理房屋所有权证和土地使用权证过户手续。按《规定》标准价购买的住房，个人拥有部分产权，个人产权的份额，按1993年实际购买的标准价（含购房者应享受的各种优惠额）占当年成本价的比例确定为 55％。

　　2、如购房者愿意购买全部产权。可按当年的成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。1993各种结构住宅的成本价见下表：

元/平方米建筑面积
结构类别 框架 砖混一等 砖混二等 砖混三等 砖木一等
成本价 546 496 446 397 422

　　按《决定》规定的成本价购房，购房者可享受工龄折扣和现住房折扣。

　　（1）、工龄按购房职工夫妇工龄之和计算，双职工一方已去世，另一方未再婚　的，已故职工生前工龄可计算。在职职工工龄计算至1993年。离退休职工龄计算至离退休时止。年工龄折扣率为成本价的0.6％。

　　（2）、现住房折扣率为5％。

　　（3）、计算实际补交价时，应坚持先评估后出售的原则，根据住房的成新折扣、地段、朝向、层次等调节系数进行调节。成新折旧以竣工年限为准，折旧年限 50年，年折扣率为2％，竣工年限超过30年的，以30年计算。地段按一类地段正负为零，二类地段减3％，三类地段减6％进行调节。地段的划分以及层次、朝向、成新折扣等调节系数仍按漳政〔1993〕综63号文件规定执行。

　　（4）、柴草（杂物）间按50％计算补交价。

　　（5）、实行补交价的面积控制。按1993年购房时职务职称及当时所对应的控制标准内的面积部分实行补交价，超过控制面积部门实行市场价。1993年的市场价见下表：

元/平方米建筑面积
结构类别 框架 砖混一等 砖混二等 砖混三等 砖木一等
市场价 662 602 540 482 512

　　（6）、补交款的利息按年利率7.47％计算。

　　（7）、补交款均应于1997年6月30日前交清。除补交利息总值发外，补交款可享受20％的一次性交款折扣。

　　（8）、实际补交价的计算公式：

　　实际补交价＝（A+B+C)+(1-20%)+D

A.控制面积内实际补交价

　　＝每平方米成本价×（控制内面积＋公用分摊部分面积） 　　×（1-年折旧率×竣工年限－年工龄折扣率×夫妇工龄之和－现住房折扣率＋各项调节系数之和）×（1-55％）

　　B.超控制面积总值发补交价

　　＝每平方市场价×超标面积×（1-年折旧率×竣工年限＋各项调节系数之和）×（1-55％）

　　C.柴草（杂物）间补交价

　　=〔每平方米成本×规定内面积×（1－年折旧率×竣工年限）×50％＋每平方米成本价×（柴草间总面积－规定内面积）×（1－年折旧率×竣工年限）〕×（1-55％）

　　D.补交利息＝（A+B+C)×7.47％

　　（9）、实行补交价的最底限价。框架结构实际补交价每平方米低于65元的，按65元计算；砖混、砖木结构低于50元的，按50元计算。

　　（10）、1993年认定为集资性质的已售公房，购房者已交超过标准介部分的集资款，可计入成本价的补交款。按本衔接办法计算，未达到成本价的补足差额部分及差额部分利息后，个人拥有全部产权。

　　（11）、职工购买的公有房产权从1993年12月计起。

　　（12）、售房单位凭房改办批准的有关资料统一到市房地产交易所办理鉴证后，分别向市房地产管理局、土地管理局房屋所有权证和国有土地使用权证过户手续。

　　三、实行购房自愿的原则。凡按《规定》已购买公有住房的住户要求退房的，可以办理退购手续。由本人提出申请，产权单位同意，报市房改办批准后，原购房款全部退还，不计利息，以息抵租。 　　经批准办理退购公房的职工，仍保留其购买一次公有住房的权利，今后购买公有住房按新的规定执行。

　　四、已售公有住房与国务院《决定》衔接工作于1997年6月底完成。

　　五、本《实施意见》经市政府批准后，由漳州市住房制度改革办公室组织实施。

漳州市区公有住房分步提租实施细则

　　为推进公有住房租金改革，根据国务院国发〔1994〕43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（下称《决定》）和省政府闽政〔1997〕文42号批复同意的《漳州市深化城镇住房制度改革实施方案》，特制定本实施细则。

　　一、凡漳州市区范围内的各级党政机关、团体、企事业单位的自管公房和房管部门的直管公房均适用本细则。

　　二、根据《决定》要求，“到2000年，住房租金原则上应达到双职工家庭平均工资的15％”。漳州市采取综合规划、一次性签约、分步到位的办法，每年租金提高的幅度，与居民收水平基本相适应。根据1995年漳州市区双职工家庭平均工资收入8360元为基数，现公有住房月租金标准0.58元/平方米占双职工家庭平均工资3.4％，1997年至2000年逐年将公房租金提高到3.83元/平方米，占双职工家庭平均工资的15％。

　　三、1997年7月1日起，市区不同结构的公有住房平均每平方米使用面积的租金标准见下表：

单位：（元/平方米）
结构 框架 砖混一等 砖混二等 砖混三等 砖木一等 砖木二等 砖木三等 土木一等 土木二等 土木三等
新的租金标准 1.39 1.26 1.13 1.00 1.07 0.95 0.82 0.76 0.69 0.63

　　确定各套住宅实际房租时，还须根据住宅的层次、朝向、地段、环境等因素不同进行增减调节（具体计算见附表）。增加装饰、设备项目按实计租。

　　1998年、1999年公房租金标准逐年公布。

　　四、实行新房新租和租赁保证金制度。在租金水平达到成本租金前，新建公房和腾空旧单元套房的租金标准按当年租金标准提高50％计租。同时，凡租住新建公司和腾空旧单元套房每平方米建筑面积为50元。产权单位收取的租赁保证金作为住房基金，必须全额存入住房基金管理中心在银行开设的单位住房基金专户中。租赁保证金的利息银行半年期定期存款利率计算，每年6月30日计息一次。租户与产权单位解除租赁合同并将交还产权单位后，租赁保证金本息全部退休给承租户个人。职工购买公房时，租赁保证金本息可以用于抵交购房款。 　　租住非单元磁房或承租人属于第五条减免对象的不执行本条款规定。

　　五、租金调整后，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等减免的具体办法，按照市人民政府漳政〔1992〕综84号第六条规定和漳政〔1993〕综63号文关于《关于住房提租后对　离退休干部实行减免的暂行规定》执行。省有关规定出台后，一律按省规定执行。

　　六、本实施细则从1997年7月1日起施行，由漳州市人民政府住房制度改革办公室负责解释。

　　附件（略）

漳州市区出售公有住房实施细则

　　为贯彻国发〔1994〕43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（下称《决定》），根据闽政〔1995〕40号《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》（下称《通知》）和闽房改〔1996〕003号《福建省人民政府住房制度改革领导小组关于漳州市区出售公有住房价格的批复》的有关出售公有住房的规定，特制定本实施细则。

　　一、售房范围：

　　1、凡产权归属明确，配套设施基本齐全的公有单元套房，均可组织出售。

　　下列公房不允许出售：

　　（1）已列入旧城发行规划区内的；

　　（2）临街宜改造为营业用房的；

　　（3）国家经租房或权属未明确的；

　　（4）具有历史文化保护价值的；

　　（5）与生产、经营、办公、教学等场所难以分隔开的；

　　（6）房屋质量达不到建设部《房屋完损等级评定标准》规定之“基本完好房”标准的。

　　二、售房对象

　　2、凡具有本市城镇常住户口，符合分房条件，以自住为目的的各级党政机关、群众团体、企事业单位干部职工（包括在职、离退休、合同制）及已故干部职工配偶，均可以申请购买公房。

　　3、购买公有住房坚持自愿的原则。

　　三、计价办法

　　4、向高收入家庭出售公有住房实行市场价。

　　5、向中低收入家庭出售公有住房实行标准价或成本价。中低收入家庭标准由有关部门没出息报市人民政府批准后每年向社会公布一次。 　　（1）凡1994年1月1日起出售的公有住房，（含1993年已购的未竣工房）一律按照《决定》规定的当年标准价或成本价出售。1994年的标准价和成本价见下表：

元/平方米建筑面积
结构别 框架 砖混一等 砖混二等 砖混三等 砖木一等
标

准

价
负担价 387 333 279 224 251
抵交价 211
合计 598 544 490 435 462
成本价 751 683 615 546 581

　　凡未按当年标准价或成本价交足购房预交款的，差额部分须按年利率7.47％加计一年利息。以1994年标准价购买的住房，个人拥有产权的份额为80％；以成本购买的住房，个人拥有全部产权。1994年的标准价和成本价执行至1995年9月30日止。

　　（2）凡1995年10月1日起出售的公有住房，一律按照《决定》规定的当年成本价出售，住房产权全部归购房者所有。1995年成本价见下表：

元/平方米建筑面积
结构别 框架 砖混一等 砖混二等
成本价 861 783 705

1995年的成本价执行至1996年12月31日止。

　　6、1997年以后出售公有住房的价格，由市人民政府报省人民政府审批后每年公布一次。

　　四、计算规则

　　7、出售公有住房一律以“平方米”建筑面积为计价单位。

　　（1）房屋的建筑面积以所有权登记的面积为准。Law51.com

　　（2）共用分摊部分（如共用楼梯、过道等）不计入每户控制面积标准之内。

　　8、柴草（杂物）间单独计算建筑面积，不计入每户住房控制面积标准之内；户外独立的柴草（杂物）间，建筑面积在8平方米（含）以下的，出售价格按相应的结构及年份的成本价或标准之50％计算；超过8平方米以上部分按全额计价。住宅楼底层层高在2.2米以内的柴草（杂物）间按50％计价。

　　9、计算实际售房价格时，应坚持先评估后出售的原则，根据住房的地段、层次、朝向、装修、成新折扣等因素进行调节计算。1994年1月1日以后按《决定》规定的标准价或成本价出售的公房，其地段调节按一类地段正负为零；二类地段减3％；三类地段减6％的标准调节。地段的和层次、朝向的调节仍按漳政〔1993〕综63号文件规定的执行。房屋的折旧年限为50年，年折旧率为2％，使用年限超过30年的按30计算。经过大修或　设备更新的旧房，需按有关规定重新评估确定。公费超标准装修按一般装修与超标准装修实际差额计算。装修标准按省政府闽政〔1996〕22号文件的规定执行。进口的设备和装修材料，一律按原进价单独计价。 　　五、优惠办法

　　10、职工按标准价或成本价购买公有住房，购房者在建立公积金制度前的工龄可给予工龄折扣。工龄以购房职工夫妇工龄之和计算，双职工一方已去世，另一方未再婚的，已故职工生前工龄可计算。年龄抵扣率为成本价或标准价的0.6％。离退休职工的工龄计算至离退休时为止。

　　11、现住房折扣。以标准价或成本价购买现住房，1995年可折扣5％，1996年起，每年递减速1％，从2000年起购房不再享受现住房折扣优惠。

　　12、职工购买公有住房免缴契税。

　　13、购买公房可一次性付款，也可分期付款。一次付清房款的给予20％的折扣。分期付款的，首次付款不得低于实际售价的30％，每多付10％，可给予实际售价2.5％的折扣。分期付款要计收利息，最长期限不超过10年，利率按政策性资金贷款规定执行。

　　一次性交款计算公式＝（A+B+C)×（1-20％）

　　A.面积控制标准内购房款

　　＝每平方米标准价或成本价×（控制内面积＋公用分摊面积）×（1-年折旧率×竣工年限－年工龄折扣率×夫妇工龄之和－现住房折扣率＋各项调节系数之和）

　　B.超标准部分购房款

　　＝每平方米市场价×（总面积－控制面积－公用分摊面积）×（1-年折旧率×竣工年限＋各调节系数之和）＋超标准装修差价 　　C.柴草（杂物）间购房款

　　＝〔每平方米标准价或成本价×规定内面积×（1-年折旧率×竣工年限）×50％＋每平方米标准价或成本价×（柴草间总面积－规定内面积）×（1-年折旧率×竣工年限）

　　14、按1994年标准价出售的公房，最底限价为：框架结构住房实际售价每平方米低于100元的，按100元的，按100元计价；砖混和砖木结构住房实际售价每平方米低于85元的，按85元计价。

　　按1994年成本价出售的公房，最底限价为：框架结构住房实际售价每平方米低于130元的，按130元计价；砖混和砖木结构住房实际售价每平方米低于110元，按110元计价。

　　按1995年成本价出售的公房，最底限价为：框架结构住房实际售价每平方米低于150元的，按150元计价；砖混和砖木结构住房实际售价每平方米低于130元的，按130元计价。

　　六、限制条件

　　15、职工按成本价或标准价购买公有住房的面积控制标准：一般职工为45-70平方米（指建筑面积）下同；科级干部或正式聘任为中级专业技术职务的干部为50-85平方米；县处级干部或正式聘任为副高级专业技术职务以及1983年前评定确认为中级职称的干部为60-100平方米；地厅级干部或正式聘任为正高级专业技术职务以及1983年评定确认为高级职称的干部为80-130平方米。超过上述控制准面积部分一律按市场价购买，不得享受工龄和住房折扣优惠。

　　16、职工以标准价或成本价购买公有住房的，每个职工家庭只能享受一次，购买一套。购房后不准再参加集资建房。对分有两套住房者，两套均达不到控制面积标准下限的，可购买两套，面积合并计算，超标部分就高计价。两套中有一套已达到控制面积标准下限的，只能退一买一，先退后买。

　　17、因工作需要一方调离本市，且在本市和调入地都有住房，以及夫妇（含军、地）双方都有住房的，可由购房户确认一方（地）购买，但须持有另一方未享受过购买公房待遇的证明，方允许申请购买。

　　18、凡在漳州市规划区内有私房，且面积已达到购房控制标准的，原则上不享受以成本价或标准价购买公有住房的优惠。

　　凡将私房出租或出售的，不论租售面积大小，收取金额高低，均不得按成本价或标准价购买公房。

　　19、没有建立住房公积金的单位，不得以标准价出售公房；以成本价出售的，购房者不得享受工龄抵扣优惠。

　　七、售房程序

　　20、产权单位计划出售的公有住房应取得政府颁布发的房屋所有权和土地使用权证。

　　21、产权单位填报由市房改办统一印制的《单位出售公有住房申请表》一式三份，购房人同时填写《职工购买公有住房申请表》一式四份，经上级主管部门审核，报市房改办批准后，向单位职工公布。

　　22、对批准出售的住房由房改办组织有执业资格的房地产评估人员评估，根据住房的结构、地段、层次、朝向、装修、成新折扣等因素进行调节计算。

　　23、购房者与产权单位签订市房改办统一印制的《买卖住房协议书》。

　　24、购房者持市房改办批准的《职工购买公有住房申请表》、《买卖住房协议书》和《房价评估表》等到建行房地产信贷部办理交款手续。

　　25、产权单位凭《买卖住房协议书》、《房价评估表》、“住房分户平面图”以及购房者交款凭证等资料统一到市房地产交易所办理交易所办理交易鉴证后，分别向市房地产管理局、土地管理局申办房屋所有权证和国有土地使用权证。

　　八、售房资金的管理和使用

　　26、各产权单位出售公房回收的资金，全部作为单位住房基金，存入住房基金管理中心在建行房地产信贷部开设的单位住房基金专户中。专款专用，全部用于单位住房建设和住房制度改革，严禁那用。

　　九、其他

　　27、产权单位在出售公有住房之前，应对住房进行一次必要的安全检修。但严禁借机用公款进行突击装修和扩建。

　　28、国有企业出售公有住房时，应根据《决定》和《通知》及本实施细则的规定，结合单位实际，制定出具体的实施方案，经上级主管部门审核后，按隶属关系报市、区房改办批准后执行。

　　29、凡1993年12月31日前根据闽政〔1993〕1号文件规定出售的公房，按《漳州市区1993年已售公房与国务院<决定>衔接实施规定》执行。

　　30、本实施细则经市人民政府批准公布后，由市房改办组织实施并负责解释。

漳州市区单位政策性住房贷款暂行规定

第一章　总则

　　第一条　根据漳州市人民政府关于《漳州市区住房公积金暂行规定》及有关房改政策、法规，特制定本暂行规定。

　　第二条　本暂行规定所指的政策性住房贷款是根据房改政策规定向单位发放的专门用于住房建设的专项低息贷款。其资金来源是住房公积金和其他房改资金。

　　第三条　单位政策性住房贷款实行“取之于民，用之于民；权利与义务对等；多存多贷，低息有偿；解困优先，适度倾斜”的原则。Law51.com

　　第四条　银行房地产信贷部接受漳州市（区）住房基金管理中心委托，办理单位政策性住房贷款，并根据年度政策性住房资金使用计划，经委托人审定，负责发放和回收单位政策性住房贷款。

　　第二章　贷款的对象和条件

　　第五条　凡参加漳州市区住房制度改革按规定建立住房公积金制度并具备以下条件的行政企事业单位，均可申请使用政策性住房贷款：

　　1、经有权部门批准，工商行政管理部门注册登记（行政事业单位除外），具有法人资格，实行独立核算；

　　2、有健全的财务管理和经济核算制度，能提供足够的财产抵押或房地主信贷部认可的有代为偿还能力的单位担保；

　　3、贷款项目已纳入计划部门批准的当年购建住房计划或住房开发及其配套设施开发计划，并具备开工条件或已落实了购房房源；

　　4、按房改规定在银行房贷部开立帐户，并按规定及时缴交住房公积金，把房改资金全部存入该帐户； 　　5、单位50％以上的自筹资金落实到位，并存入银行房贷部；

　　6、具有按期偿还贷款本息的能力。

　　第三章　贷款的额度、期限和利率

　　第六条　贷款额度：单位住房贷款额度根据单位住房基金和单位名下职工住房公积金两项之和的余额来确定，最高不超过购建住房价款的50％。

　　第七条　贷款期限：企事业单位购建住房贷款期最长不超过三年。

　　第八条　贷款利率：根据国务院办公厅国办发〔1996〕35号《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知》规定，在上年结转的职工个人住房公积金存款利率的基础上加规定利差：（按季计息）3年以内加1.8个百分点。附加还本宽限期的，每年宽限期另0.18个百分点，无贷款抵押的另加0.99个百分点。如遇公积金利率调整，相应调整贷款利率。调整日前按原利率计算，自调整之日起按新利率计算。

　　第四章　贷款的发放和回收

　　第九条　借款单位申请单位住房专项贷款，首先要向市（区）住房基金管理中心报送要求贷款的书面报告，经研究同意后填写《单位政策性住房资金贷款申请表》，并附贷款条件中要求的材料，以及必要的文字说明。银行房贷部审核批准后，借贷双方签定借款合同。 　　第十条　借款合同是具有效力的文件，各方必须严格遵守。如有违反合同的现象，按合同中规定的条款处理，若合同中没有明确规定，按《借款合同条件》中有关规定处理。

　　第十一条　单位住房贷款必须由贷款单位提供财产抵押或第三方不可撤销担保。

　　第十二条　借款单位办理财产抵押手续，必须经有资格的评估机构进行财产评估。抵押物必须办理保险，保险期不得短于贷款期限，并需明确第一受益人为贷款银行，抵押期间保单由银行房贷部保管，保险及保管费用由借款单位承担。

　　第十三条　承担第三方不可撤销担保责任人保证人，必须具有足以偿还借款的财产，借款单位不履行借款合同时，由担保方连带承担偿还借款本息的责任。 　　第十四条　银行房贷部应按合同规定的用款计划将贷款转入借款单位帐户。因银行房贷部责任，未按合同规定提供贷款，应按违约数额和延期天数，每天付给借款方万分之四的违约金。

　　第十五条　借款单位法人变更时，应提前三十天通知银行房贷部。银行房贷部要及时与变更后的法人、担保单位签订补充借款合同。补充合同签订之前，变更后的法人继续履行原法人所签合同规定的权利和义务。

　　第十六条　银行房贷部在贷款到期前三十天，应通知借款单位并认真检查还款资金落实情况，严格按合同规定的期限收回贷款本息。 　　第十七条　借款单位所欠借款本息已到期，经催收仍不偿还的，银行房贷部在通知借款单位后可直接从其存款帐户中划转或用期抵押物清偿。采取第三方担保的，应通知第三方代为偿还。如担保方不履行担保责任，贷款银行可直接存款户中划转或通过法律手段维护自身的权益。

　　第十八条　借款单位归还到期借款有困难并要求展期的，必须提前提出展期申请。经银行房贷部审查同意后，可以办理展期手续，由于借款单位主观原因造成贷款不能按期归还，银行房贷部不予展期。 　　第十九条　每一笔贷款只能展期一次，其期限不得超过一年。展期后的贷款按总期限和现行利率计息。

　　第二十条　借款单位资金宽裕时，可以提前归还借款，并提前十天通知银行房贷部。

第五章　贷款的监督和管理

　　第二十一条　银行房贷部要加强单位住房贷款管理，严格贷款审批制度，认真做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回工作。

　　第二十二条　银行房贷部有权检查贷款使用情况，借款单位必须按要求提供有关统计、会计和财务等方面的报表和资料。借款单位不得将住房贷款挪作他用，否则一经发现，银行房贷部有权停止部分或全部贷款，并对挪用部分加收罚息。 第六章　附则

　　第二十三条　本暂行规定由漳州市人民政府住房制度改革办公室负责解释。

　　第二十四条　本暂行规定自颁布之日施行。

附表：单位政策性住房存贷款利率表

月息‰　年息％
项目\\利率 月息 年息
一、公积金存款 　 　
当年归集的 1.65 1.98
上年结转的本息 2.775 3.33
沉淀资金 6.255 7.47
二、单位住房贷款 　 　
三年以内（含三年） 4.275 5.13

漳州市区职工政策性住房抵押贷款暂行规定

第一章　总则

　　第一条　为鼓励职工购建自住住房，促进住房制度改革，推动住房商品化。根据漳州市人民政府关于《漳州市区住房公积金暂行规定》及有关房改规定精神，特制定本暂行规定。

　　第二条　本暂行规定所指的政策性住房抵押找贷款是根据房改政策规定，为职工个人购建自住住房而开办的低息专项贷款。其资金来源是职工缴交的公积金和其他房改资金。

　　第三条　银行房地产信贷部接受漳州市（区）住房基金管理中心委托，办理职工政策性住房抵押贷款，并根据年度政策性住房资金使用计划，按照政策性住房贷款管理规定，审定、发放和回收职工个人住房抵押贷款。

第二章　贷款对象及条件

　　第四条　贷款对象：凡具有漳州市区常住户口，并按规定缴交住房公积金的行政企事业单位中的干部职工，符合第五条贷款条件者，均可申请使用政策性住房抵押贷款。

　　第五条　贷款条件

　　1、借款人必须是自住住房的产权人或共有产权人；

　　2、借款人有购建住房价款总额40％以上的自筹资金（可以用借款人及本户成员和直系亲属已缴交的公积金存款抵交自筹资金），并存入银行房贷部；

　　3、借款人有稳定的经济收入和按规定偿还借款本息的能力；

　　4、借款人所在的工作单位同意作偿还本息的保证；

　　5、借款人同意用购建的住房做抵押。个人只拥有部分产权的住房，需经原产权单位同意后，方允许作全额抵押。

　　第六条　借款人必须提供以下证明材料：

　　1、符合法律规定的购买住房合同或协议；

　　2、计划部门下达的集资建房立项批文及个人与单位签订的集资建房合同；或个人建房的立项批文、建设用地批文和城建规划部门批准的文件；

　　3、居民身份证；

　　4、借款人工作单位出具的借款人固定经济收入的证明和同意作偿还借款的保证书；

　　5、贷款银行要求提供的其他证明材料。

　　第三章　贷款的额度、期限和利率

　　第七条　贷款额度：可贷款额度按两项之和计算。其一，参与还款的家庭职工成员月工资收入之和的15％乘以贷款期限（以月份计算）；其二，参与还款的家庭职工成员在贷款期限内所缴交的公积金之和。每户最高贷款总额以下超过三万元为限。

　　第八条　贷款期限：按标准价或成本价购买现住旧公房，最长期限不超过五年。按成本购买现住新公房或购买安居工程住房或集资建房、个人建房最长期限不超过十年。购买商品房不超过十二年。

　　第九条　贷款利率：根据国务院办公厅国办发〔1996〕35号《国务院办公厅转发国务际住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知》规定，在上年结转的职工个人住房公积金存款利率的基础上加规定利差：（按月计息）5年以内加1.8个百份点，5睥以上至10年加2.34个百分点，10年以上至12年加2.88个百分点。如遇公积金利率调整，相应调整贷款利率，并从调整之日起按新利率计算。

　　第十条　借款人借贷政策性住房资金后仍未能满足购建住房需要的可向银行房地产信贷部申请部分经营性贷款，其利率和申请手续按银行有关规定执行。

　　第四章　贷款的审批

　　第十一条　借款人申请住房抵押贷款时，必须填写“政策性住房资金个人抵押贷款申请表”并附文字报告和第六条规定的证明材料，报送银行房地产信贷部。

　　第十二条　银行房地产信贷员对借款人的申请和提供的证明材料应进行认真审查，写出书面调查报告，提出贷款意见，并报银行房贷部法人代表审核批准。

　　第十三条　借款双方及担保人签定的抵押借款合同应明确借款用途、金额、期限、利率、还款计划、保证条件和违约责任等条款。

　　第五章　贷款的发放与偿还

　　第十四条　贷款资金的发放：贷款资金用转帐方式直接划转到售房单位或集资建房单位在银行房贷部开立的存款帐户。

　　第十五条　贷款的偿还：贷款本息采取利随本减的分期等额还款方式。借款人需按合同规定的还款金额与期限归还贷款本息，也可以提前归还全部贷款本息。

　　第十六条　需动用借款人及其本户成员和直第亲属的公积金存款归还贷款时，可向市（区）住房基金管理中心申请办理划转手续。

　　第十七条　借款人应恪守信用，依借款合同规定时间按期归还贷款本息。在还本付息期间，借款如未按合同规定的时间当月归还贷款本息的，应在下一个月内及时归还。否则贷款银行按超过的逾期天数每天向借款人计收逾期额万分之四的罚息。在贷款全部到期后，借款人若未能还清全部贷款本息的，允许有6个月的宽限期。在宽限期内贷款银行按逾期天数每天向借款人收取逾期额万分之四的罚息。出现下列情况之一者，且担保人拒绝履行担保责任，贷款银行有权从担保单位的存款帐户中直接扣收或依法处理抵押物。

　　1、借款人无正当理由，在贷款期限内超过计划还款期六个月未偿还贷款本息或借款合同期满并宽限期满后，借款人未依约还清全部借款本息；

　　2、借款人死亡或移居境外而无继承人；

　　3、借款人死亡或移居境外，其继承人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务。

　　第六章　贷款的抵押和第三方担保

　　第十八条　贷款的抵押

　　1、借款人应将所购买住房的产权抵押给银行房贷部，并通过房地产管理部门办理抵押登记；

　　2、抵押物（住房）现值必须经过有资格的评估部门估价或以购买公房合同或协议所定明的价值为准；

　　3、抵押物在抵押期间，借款人未经银行房贷部同意，无权出租、变卖或再抵押；

　　4、作为抵押物的住房，在抵押期间借款人可以自己使用，但负有维修、保养、保证完好的责任。银行房贷部对收押的房产权证、房产他项权证负有妥善保管的责任。

　　5、借款人在借款到期并宽限期满后，仍未还清借款本息的，银行房贷部依法处理抵押物所获得价款，按下列顺序分配；

　　（1）、支付抵押物拍卖费用和处理抵押物的其他费用；

　　（2）、扣除与抵押物有关的税款；　

　　（3）、偿还抵押人所欠贷款本息、罚息；

　　（4）、其余部份退还借款人，若抵押物不足以清偿所欠款项时，银行房贷部有权向抵押人或担保人追偿，直至还清所有欠款为止。

　　6、借款人以购买的住房抵押，在未取得房屋所以权证以前，应以购房人（借款人）签订的购房合同或协议的全部权益设定抵押，并办理房地产鉴证手续。在此期间，银行房贷部应为该购房合同或协议全部权益的第一受益人，购房人未经银行房贷部同意无权转让、变卖该合同所具有的权益。

　　第十九条　贷款的担保

　　1、住房抵押贷款，借款人需提供第三方不可撤销的全额担保。担保单位并要保证将借款人所购住房的产权交给贷款银行。

　　2、担保单位要保证借款人按期偿还贷款本息，如借款人不按期归还贷款本息，贷款银行有权要求担保单位从借款人的工资或从担保单位帐户内扣收贷款本息。借款人工作调动需更换担保单位的，必须到贷款银行办理变更手续，否则仍由原担保单位负担保责任。如借款人因故工资收入中断，担保单位应负责承担偿还贷款本息。

　　3、借款人死亡或移居境外，其法定继承人应重新提供担保单位保证书，并向银行房贷部办理新的担保手续。由继承人和新担保单位承担履行原借款人尚未发行垢偿还贷款本息义务。

　　4、参与还款的家庭职工成员，要承担偿还贷款的义务。

　　第七章　抵押物的保险

　　第二十条　借款人应按贷款银行指定的保险公司，按银行的保险种类办理抵押物的保险；保险金额不得低于购买价值，保险期限应与贷款期限相一致，保险费用由借款人负担，保险单正本必须第一受益人为贷款银行，且保险单正本由银行房贷部保管。

　　第八章　其他

　　第二十一条　银行房贷部应按合同规定办理住房抵押贷款，由于银行房贷部的责任影响借款人按合同规定使用借款，应按影响天数和数额，每天付给借款人万分之四的违约金。

　　第二十二条　贷款合同当事人的任何一方要求变更合同内容或解除合同需以书面形式通知合同的当事人，未达成协议前，原合同继续有效。

　　第九章　附则

　　第二十三条　本暂行规定由漳州市人民政府住制度改革办公室负责解释。

　　第二十四条　本暂行规定自颁布之日起施行。

附表：

职工个人政策性住房存贷款利率表

月息‰　年息％

项目\\利率
月息 年息
一、公积金存款 　 　
当年归集的 1.65 1.98
上年结转的本息 2.775 3.33
沉淀资金 6.225 7.47
二、职工个人住房抵押贷款 　 　
五年以内（含五年） 4.275 5.13
五年以上至十年（含十年） 4.725 5.67
十年以上至十五年（含十五年） 5.175 6.21

(编辑：DesignSky)