搞不搞地产不由“郎中”说了算

2008-5-16 16:12:36　中国工业地产网【大中小】　

就郎咸平诊断国内房地产及与海尔地产的角色，恰似“土郎中”，凭感觉的成分偏多，海尔搞地产完全属于企业的正常投资选择，机遇与风险并存。

日前，在《中国房地产报》的年会上，郎咸平与卢铿有一番口舌之争。矛盾的焦点是海尔是否该搞房地产，两人争议的详情各位可以去网上查询，在此，笔者想从行业发展与企业投资两个层面聊聊。

首先，从房地产行业发展的角度考量。尽管我国房地产行业市场化的进程满打满算只有20年，但行业市场化的程度相当高，这自然是撇开土地供给环节来说。其重要标志是行业民营化特征鲜明。

截止到2005年年底，我国房地产开发企业共计56290家，其中民营企业（包括少数混和制企业）有45016家，占比近80%。以前，这个行业门槛很低，拿王石的话说是“阿狗阿猫”都能搞房地产开发。土地出让实行“招拍挂”和持续的宏观调控，已逼使部分中小企业退出行业。1997年全国开发企业高达21286家，2004年为59242家，2005年严厉调控，又使2952家企业消失。

我们必须清醒地达成一个共识：市场化有助于我国房地产业的长远发展。在坚持发挥市场配置资源的原则下，行业进入门槛的高低并不非凡重要，因为高利润与高风险同在，国外楼市泡沫破灭的案例和1993年海南楼市崩盘的故事就是一面镜子。至于拥有投资自主权的企业是否想进入房地产业，那是它们的自由。

其次，从企业角度加以剖析。在市场经济条件下，资本是自由流动的，哪里回报率高就流向哪里，实在无可厚非。近几年，我国房地产业的利润率明显高过社会平均利润率，很多外行企业纷纷进入房地产开发领域，其中又可分为两种情况。一种是私营企业主利用非凡关系或偶然机遇低价拿到地块，以浙江企业主居多，西湖旁边那个单价飙出12万元的小楼盘的开发商就来自义乌。另一种是大型企业集团开辟房地产新业务，鲁能、雅戈尔、中信等数不胜数，不仅海尔这样的家电巨头踌躇满志，连卖家电的国美也大搞房地产。因此，郎教授所谓的“海尔也搞房地产，看来中国房地产没有希望了”，纯属夸大其词、哗众取宠。

先得反驳他关于中国制造业的某些谬论。眼下中国作为“世界工厂”，确实处于产业价值链的低端，但当年“亚洲四小龙”不都这样走过来的吗？发展中国家谁不想跟欧美一样赚取价值链的高端利润，能一口吃个胖子吗？海尔搞房地产，只会促进行业市场竞争，成败得失自个承担，房地产行业怎么就跟着完蛋了？

近几年，老牌大佬如万科、金地、华润，后起之秀如碧桂园、富力、绿城在规模扩张和专业化方面皆取得长足进展，已经形成比较成熟的运营模式。海尔此时介入房地产开发，有机遇，但面临的挑战更大。仅靠部分资源优势和卢铿这杆“大旗”，短期内劣势明显，中期不容乐观，长期要看时运与造化。

但并非没有一点机会。在金融业越来越成为世界经济核心的背景下，房地产开发的重点由“拿地”转移到“融资”。包括海尔在内的许多企业集团和控股公司，虽然在房地产专业知识、经验、人才、治理等多方面暂存在缺陷，但母公司充足的现金流和强大的融资能力颇有“一俊遮百丑”之效。

至于卢铿所谓的“工业土地积累相当多，其中有一部分已经可以逐渐转化为非工业地产”，笔者认为确属独特资源。但在中心整肃土地之风越刮越猛的情况下，部分存量工业用地潜藏巨大开发风险。

最后，郎咸平诊断国内房地产及海尔地产的角色，恰似“土郎中”，凭感觉的成分偏多，而且还是个喜欢吹着喇叭揽生意的“高调郎中”。海尔搞地产完全属于企业的正常投资选择，机遇与风险并存，获取比家电业高的投资回报率完全有可能。但若想成为万科、富力那般专业型地产领袖企业，则难比登天。

(编辑：DesignSky)

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