仲量联行：工业用地价格仍将持续上扬

2008-5-14 16:13:14　中国工业地产网【大中小】　

物流

意大利投资者劲袭物流市场来自深圳的第三方物流提供商新科安达，最近委任意大利仓库开发商Vailog为其建造119,000平方米的仓储物业。这是Vailog在中国的首个开发项目，而该交易完全是由需求推动的。同时，奢侈品零售业亦开始在推动上海物流市场的增长中扮演起重要角色。意大利货运代理商Franco Vago，最近在金桥租下3,900平方米仓库，主要为零售商店服务。

2007年物流仓储年租金增长达20%，2008年上涨势头不减由于需求保持强劲，2008年的租金增长态势仍将继续。因为开发商大举收购并持有土地，用以建造物流设施的空间日见匮乏。该趋势不仅仅发生在西北物流园及外高桥这样的成熟区域，一些偏远地区也开始齐头并进。2008年的供给量预计将减少40%，因此有更多的区域会发生供给不足的情况，无法满足客户的需求。2007年第三季度，成熟物流区域的租金增长明显，而这个季度，其他区域已很快迎头赶上。仓储物业缺乏，将导致整个仓储市场愈发紧俏。

商务园区

办公楼与商务园区的分界线到底在哪里？诸如位于闸北清华科技软件园中的华清大厦等一些物业已经使得办公楼与商务园区的传统分界线变得模糊。较之一般意义上的商务园区，这些较小体量的物业往往由单一的开发商开发，并且整个开发时间缩短，项目可能只有一期就完工了，而所在的区域往往更多是为商业而非工业用途。它们本身并非为了适应高科技要求，而是更多地把目标锁定在广阔的办公楼租户上。与那些位于偏远地区，力求吸引大租户的商务园区相比，这些项目所提供的优惠政策会相对较少。放眼整个城市，就会进一步地发现，在中环线四周的此类商务园区，它们的交通更为便捷，开发更为完善。所以，越来越多的选择已经开始涌现，其中以闸北和杨浦尤为突出。

开发商为旧物业注入新的活力和新的用途诸如闸北的合金工厂和漕河泾的SVA越界等项目迎合新的租户群体，比如来自创意产业的租户在建筑上要求有鲜明的特色而且期望那些楼层净高较高的物业。

浦西的北部地区将在2008年升温闸北和杨浦有望成为中环线沿线交通便利、项目开发相对完善的商务园区区域的一员。纵观整个上海范围内的商务园区，租金将会有一定程度的上升，但升幅不大，而最高的租金仍将出现在张江工业园区和地铁站四周的物业。

工业厂房

土地政策逐渐成熟。本季度挂牌工业用地数量较上季度有所上升，从上季度的48幅增加到本季度的81幅。自从2006年新的土地政策实施以来，新政正在趋于成熟，且透明度也在不断提高。由于土地指标有限，工业用地的价格仍将保持上升趋势。嘉定工业用地价格呈现引人注目的上升态势，从上季度每平方米480元升至本季度的每平方米600元，这也显示出项目的审批正变得更加谨慎。

单层厂房趋于难觅。松江是本季度推出立即交付使用单层厂房的仅有区域，总面积为六万平方米。虽然城市其他区域仍有充足的多层厂房供给，但很明显，目前租户更倾向于租用单层厂房。因为建造单层厂房在市场上正变得越发困难。松江厂房租金随着新单层厂房的推出而迅速上升7%，从而推动了市场整体租金水平较上季度上升1.2%。

2008年将是土地市场越发成熟的一年。由于土地指标的限制，工业用地价格仍将持续上扬。同时随着越来越多空置厂房被市场消化，厂房的空置率水平也将逐步下降。随着土地“招拍挂”体系的逐步建设完善，先前的土地透明度和价格问题将被逐步得到解决。

(编辑：DesignSky)

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