上海启动开发商“囤地”大摸底

2008-5-14 16:13:12　中国工业地产网【大中小】　

日前，上海部分房产开发商陆续接到一份《闵行区经营性土地一地一表》，要求开发商上报2008－2012年手中土地计划开工面积、计划开工建筑面积情况，以及土地闲置情况。

《每日经济新闻》在9日获得的表格中看到，这份表格“填表说明”下方写着“上海市住宅建设发展中心闵行项目部”（以下简称“闵行项目部”），时间是2008年1月7日，表格要求开发商在1月10日前上交。

9日，闵行项目部相关人士表示，目前已陆续收到开发商的表格。对于区域内签过土地出让合同的土地是否存有闲置情况，该人士表示，目前仅是在做表格收集工作，具体情况还要等相关部门最后审核。

一位接到上述表格的开发商表示，这次的调研报表，要求比以往都要严格，尤其是在土地闲置情况方面，结合开发商今后5年的开工建设计划，督促存在闲置情况或即将成为闲置土地的开发。

《每日经济新闻》9日获悉，此次调研是闵行项目部配合闵行区房地局进行的相关工作。闵行区房地局相关人士9日表示，在闵行区有住宅用地的开发商，都会给一份《闵行区经营性土地一地一表》。

“此次调研很可能是以供给大户闵行区为试点，从而在上海全市、以及全国铺开。”9日，沪上知名房产专家蔡为民向《每日经济新闻》表示。

或成“土地身份证”

《闵行区经营性土地一地一表》显示，该调研除了需要开发商重新上报地块各项基本资料：地块号、用地单位、项目名称、地块座落（四至范围）、批准用地面积、批准文号、土地出让合同号、土地用途、容积率、建设密度、绿地率等情况外，还要求填写应缴土地出让金、实际交纳土地出让金，批准开工日期、批准竣工日期、是否在建等详尽资料，更要求上报未来5年（2008年－2012年）的计划开工土地面积、及计划开工建筑面积。

蔡为民认为，此次详尽的调研，或将成为未来清查土地的武器，将成为“土地身份证”。他认为，从近期的调控政策边可以明显看出，中心政府已经对打击“囤地居奇”表现出坚定的决心。

1月7日，国务院《关于促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》）规定，严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，果断无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

蔡为民认为，6月底，将是中心设定的处理闲置土地的大限，因此地方政府将从调研的起步阶段开始执行政策。从2007年上海市房地局最后一个土地公告 “遇冷”可以看出，清理闲置土地政策，已经对部分开发商的心理以及实际都产生了较大的影响。

“囤地”命运生变数

易居房地产研究院研究所所长李战军认为，《闵行区经营性土地一地一表》或许只是区房地局进行的例行常规工作。业内人士同时表示，通过此次调研，区房地局可以详尽了解区域内未来几年的土地开发量以及房源上市量情况。

蔡为民则认为，由于土地资源的不可复制性，部分开发商以前确实存在“囤地居奇”的现象，甚至于有开发商并不建房，而是转卖土地，以获得利润。他表示，1998年-2005年，全国还有约1.7亿平方米建筑面积，未转成供给量。

蔡为民表示，目前20%的土地闲置费在许多城市并未真正征收，只有通过此次严打囤地，才能让一些手中有闲置土地的开发商加紧时间开发。

有媒体认为，该调研表上报后，主管部门还将根据土地的现状，在“闲置情况”的相关栏目中评判出地块当前在闲置方面的定性。其中包括“是否闲置土地、闲置时间认定、闲置原因、拟处理意见、是否擅自改变用途及容积率等规划条件、违法用地认定”等，这些将决定开发商手中土地的命运。

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8日下午，广州恒大地产集团投资41亿元取得广州中心城区一块土地，折合楼面地价13053元／平方米，刷新了广州天河区住宅历史最高地价。

资料显示，该地块是广州市员村绢麻厂地，西侧与珠江新城相邻，地块用地面积109802平方米，可建设用地面积98156平方米，容积率3．2，最低交易价13．1891亿元，且地块没有户型限制。

不过，业界普遍分析认为，虽然该地块地理位置优越，交通方便，但是假如能够以每平方米8000元左右的地价成交已经非常高了，因为周边楼盘的价格也不过10000多元／平方米，而且目前楼市也处于盘整期，珠江新城有些楼盘价格正在回落，如此高价显得有些“不理性”。

另据了解，员村绢麻厂地早在2001年5月份首次拍卖时，曾遭到流拍，当时起拍楼面地价仅为约1000元／平方米。而此次挂牌出让的最低交易价为13．1891亿元，折合楼面地价4199元／平方米已是当年的四倍多。

(编辑：DesignSky)

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