地价杠杆在工业用地招拍挂中的应用

2008-5-14 16:13:11　中国工业地产网【大中小】　

土地市场建设是土地治理重要的内容之一，国土资源部11号令（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》）颁布以来，廊坊市的土地市场建设取得了明显成效。土地市场的竞争机制基本形成、市场秩序日趋规范、政府收益大幅增加、土地价值充分体现，地价杠杆在土地市场建设中的作用日趋明显。

一、地价杠杆在土地市场建设中的作用

土地作为生产基本要素之一参与经济活动，其价格是土地价值和权益的具体表现，是土地市场的核心。利用地价杠杆影响土地市场宏观调控的重要经济手段。目前在我国，“重管制、轻引导”是宏观调控的一大特点，尽管我们一直强调经济手段的作用，但大量的行政手段依然是主导且仍具有明显的计划经济色彩。工业用地必须实行招拍挂出让是土地市场建设迈出的又一大步，使地价杠杆这一经济调控手段有了更为广阔的用武之地。

第一，利用地价杠杆可以调控土地市场的供求关系。严格控制建设用地供给总量这种行政手段，是培育和规范土地市场、建设节约型社会的客观需要。而侧重利用地价杠杆这种经济手段调控市场供求关系，才是真正促进经济社会和土地市场健康发展的科学手段。价值规律是商品经济的基本规律，其表现形式为：价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。在现实中，价格与价值经常不一致，这是由商品的供求关系的变化引起的，供过于求，价格下降；供不应求，价格上升。根据这一规律，可以利用地价杠杆对土地供求关系进行调控，提高地价可以抑制需求；降低地价可以增加需求。

第二，利用地价杠杆可以调控土地市场的用地结构。均衡合理的用地结构有利于提高土地综合利用效率、促进社会经济的健康发展和人民生活水平的提高。2002年，廊坊市出让住宅用地占总供地面积的21.7%，平均出让价格为388.78元/平方米；在随后的几年里，市政府根据国家宏观调控政策和廊坊市土地市场的实际，利用地价杠杆逐步调控房地产用地比例，2006年廊坊市住宅用地平均出让价格提高到810.83元/平方米，住宅供地面积占总供地面积的比例减少为13.8%，达到了优化用地结构的目的。

第三，利用地价杠杆可以促进土地节约集约利用。保护耕地和保障发展用地是土地治理要解决的两大难点。如何利用地价杠杆优化配置土地资源，使土地资源得到节约集约利用，是我们当前必须解决的一个大问题。工业化和城市化占用了大量耕地。在20世纪90年代的10年间，全国城乡建设用地增加2640万亩，其中81%的新增建设用地来自于对耕地的占用。“十五”期间，全国新增建设用地3285万亩，建设共占用耕地1641万亩，正是由于工业用地的协议出让价格偏低，才出现了工业用地的低成本扩张和土地资源的浪费。通过提高工业用地出让价格，可以解决工业用地低成本扩张造成的土地资源非凡是新增建设用地的浪费问题；也可以通过地价调节，降低部分区域的工业用地出让价格，比如对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸岩地的工业项目用地，可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％确定土地出让价格，鼓励投资。这样就可以利用地价杠杆促进土地的节约集约利用和区域间的协调发展。

第四，地价杠杆可以合理分配土地收益。中心与地方、政府与企业、企业与企业、政府与个人、企业与个人在土地上都存在利益关系，在土地收益分配方面，不能简单地用事先确定的三七分成或四六分成方式，这除了在数量上不科学外，还模糊了其中的产权关系。

在市场经济条件下，进入市场的各方都会维护自己的权益，都要有所得，但又必须各得其所、得的明白。所有权是物权的最高权利，国家作为土地所有者，自然要获得土地收益；合法的土地使用者在所使用的土地上肯定有投入，理应获得相应的投资回报，转让地上物的还应获得相应的补偿；其他投资者(包括地方各级政府)则根据各安闲基础设施、公共设施等方面的投资情况享有合理的投资收益。因此，土地收益在各方之间的分配就不存在固定的比例问题，到底谁得多少还要根据实际情况确定。地价评估为协调解决不同权利主体间的利益关系，调节收益分配提供了依据，使土地所有者和使用者权益在经济上得到客观、公正、真实的体现。

二、地价杠杆在工业用地市场建设中的应用

（一）工业用地价格的特点

根据土地区位论，不同区位的地段，投入等量资金所产生的经济效益和土地利用率及生产率是不同的。但由于工业用地的非凡性，它与商业用地距商服中心越远价格越低和住宅用地环境越好、生活服务设施越齐全价格越高的特点不同。对于工业用地而言，其价格具有较强的区域特性，某一工业区中的地块尽管位置不同，但价格相差不会太大。工业用地价格主要由工业小区自身的基础设施、配套设施完备度及开发成本的高低决定。同时，工业用地价格有一个最低价限制。根据国土资发[2006]307号文件，工业用地出让价格不得低于《全国工业用地出让最低价标准》的规定，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。

根据工业用地价格的特点，在确定地价时，应着重考虑区域的对外交通便捷程度、相关产业的配套及集聚状况和工业区的未来发展趋势等方面。

（二）通过地价杠杆调控用地结构

运用地价杠杆可以调控工业用地的数量结构：若城市内工业用地规模过小，其它用地规模过大时，政府可以在增加工业用地供给量的同时，通过适当抬高其它用地地价，降低工业用地地价的方法调整用地结构。同样，地价杠杆也可以用于调整工业用地的空间结构布局，我们可按照“适度规模、相对集中”的原则，规定凡工业项目都必须进驻高新技术开发区、工业园区（或乡镇工业小区），此时，可以在限制其他地区工业用地供给的同时，适当降低工业园区内的土地价格，同时辅以税收等优惠政策，吸引企业在园区投资建厂。

（三）通过地价杠杆优化产业结构

对于政府鼓励的产业，如无污染、区域经济带动性强、单位面积投资大和技术附加值高的高新技术、电子信息等产业，可以制定较低的出让地价；对于政府限制的产业，如有污染、单位面积投资小和技术附加值低的纺织、化工等产业制定较高的出让地价，提高进入门槛，限制投产。同时，可将工业项目的投资规模和建设规划与出让价格制定相结合，专门制定地价与土地集约度的调节系数，对土地利用率低的项目提高供地价格，对土地投资强度高的项目降低地价。若企业盘活存量土地，利用原有厂区土地进行增资扩建或改造的，可酌情免交增加建筑面积应补的土地出让金，这样不仅有利于土地资源的优化配置和产业结构的调整，也有利于城市经济的协调发展。

三、对工业用地招拍挂的建议

实行土地招拍挂出让很大程度上体现“价高者得”的原则，但出价最高者，未必在创利税、扩大就业、推进地方产业集聚、产业升级、产品升级的宏观社会经济效益方面是最佳。非凡是工业用地，因其产品、工艺流程、生产安全、环境保护等方面的要求不同，其在用地规模、区位、利用强度等方面的要求也有着明显的差异。另外，由于工业项目的建设受自然、交通、经济、市场等因素影响较大，在客观上造成了工业用地不像经营性用地那样存在充分竞争的市场，这也决定了采用市场机制配置工业用地存在一定难度。因此从目前的实际情况来看，我们认为，对于简单的工业项目（如标准厂房建设），可以采取拍卖方式出让；对于其他类型的工业用地，一般采取挂牌或招标方式出让更为可行。

(编辑：DesignSky)

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