2007土地关键词：以租代征、小产权房、地王、民生供地

2008-5-9 16:14:09　中国工业地产网【大中小】　

无论多大项目、多少规划、多好的理想，城市化、工业化一切建设，归根到底都要落到有限的土地上。２００７年，作为最重要宏观调控工具之一的土地供给，焦点、热点、亮点齐全：以租代征、小产权房、民生供地、天价地等，传导出土地“闸门”日趋关紧的“吱呀”之声。

以租代征：土地闸门暗潮汹涌

年关将近，今年９月启动的土地执法百日行动开始收尾。百日行动打击的，是“以租代征”等非法用地行为，这成为２００７年国家关紧土地“闸门”的信号弹与发令枪。

８月份第七次卫星监测执法检查结果显示，２００５年１０月至２００６年１０月，监测９０个城市的重点项目，违规违法用地约为１．３万宗，涉及土地面积２４万亩，占同期新增建设用地宗数和面积的比例分别为５１％和２２％。其中１１个城市违规违法用地面积超过１万亩，１７个城市违规违法用地宗数比例超过８０％，８个城市违规违法用地面积比例超过８０％。

国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史说，当前土地违法主要有三种类型，一是“以租代征”，违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过租赁、承包等方式非法使用农民集体土地进行非农建设。二是违反土地利用总体规划和年度计划，突破批准开发区范围，擅自扩大面积，有的还以各种名义新设立开发区。三是未批先占先用，未依法取得建设用地审批手续，就擅自先行征地、供地和施工建设。

今年已上报的２６个省（区、市）３２５个单独选址建设项目中，已动工建设的２２９个，均为未批先用违法用地，违法比例高达７０．５％。

违规违法用地形势严重，主要原因是地方政府自行其是，我行我素。从深层次分析，在土地供需矛盾长期存在的国情下，干部考核制度和财税体制，并不利于科学发展观的真正确立。“土地围绕项目转”的用地模式，难以从根本上改变。而对违法违规行为查处普遍偏轻，产生了极大的负效应。

“小产权房”：城市化对话粮食安全

从北京通州张家湾镇土桥站往东行５公里内，欣桥家园、太玉园、祥和乐园３处“小产权房”，赫然在目。

其实所谓“小产权房”就是“无产权房”，但兜着圈卖仍然火爆。１２月初，国务院常务会议以及国土资源部重申禁止城市居民购买所谓“小产权房”。除了违反土地治理法律法规之外，“小产权房”踩上了１８亿亩耕地的“红线”。

专家指出，“小产权房”折射出来的，是吃饱肚子与改善居住环境间的矛盾，经济发展与粮食安全间的艰难选择，以及过高的商品房价格与群众买不起房的无奈选择。

毫无疑问，我们渴望更多工业、城市用地，更多高速公路和停车场，然而中国必须以世界四分之一的人均土地和八分之一的人均水资源，养活１３亿人口。

“买小产权房如同把庄稼种在别人家的地里１北京一位知名地产商说。然而问题在于，“小产权房”在别人家的地里种的，不是庄稼，而是钢筋水泥。

国土资源部信息显示，目前非法用地现象正向乡镇政府和村级组织传导，村级组织违规违法用地趋势迅速上升。据估算，每年我国新增建设用地９５％以上属于农村集体农用地，其中违法占用农村集体农用地的宗数、面积以及耕地面积，几乎都在５０％以上。

从这个不断扩大的数据，可以戳穿“旧村改造”等幌子。

徐绍史说，非法用地向乡村一级传导、蔓延，占用的大多是优质耕地，规避占补平衡，只占不补，如不果断遏制，坚守１８亿亩耕地红线的目标肯定会落空，农民面临的长期风险也非常大。

“地王”：警惕面粉贵过馒头的“天价地”

近来，国有土地出让中，每平方米楼面地价高出周边房价的“天价地”在上海、南京等地频现。非理性土地价格上涨，隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张，对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估。

在目前城市保障性住房尚未全面铺开情况下，“天价地”易引发公众对于房价增长过快恐慌心理。北京师范大学教授邬翊光指出，有些开发商高价拿地，并不是单纯为建造房子出售，而是为在股市上翻云覆雨。中国土地勘测规划院副院长周建春提出，一些上市房地产企业凭借雄厚资本力量，频频拿地制造“地王”，投机和投资需求扩张，真正消费受到抑制。

开发商敢以“天价”拿地，是暗含着对今后房价上涨、修改规划、上市融资等强烈预期，是非理性需求所致，因此必须对进入房地产市场的资本进行严格监管。

从操作层面上，进行合理引导非常重要。１１月８日上海几幅住宅地块的最终竞价结果是，郊区土地均价每平方米过万元，上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地楼面地价高达每平方米两万元。这次挂牌现场竞价从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。本意是抑制公开举牌所产生的非理性行为，但由于不知道其他公司“底牌”，每家公司都报出极限价格。

中国土地勘测规划院副院长周建春认为，可以适当缩小土地出让面积，加快土地开发时间。尽快建立全国土地统一登记体系，对土地开发规模过大的开发商，采用累进制的税费征收办法，从经济上抑制其囤地的冲动。

民生供地：把准节地型社会“脉门”

衣、食、注行，是人类生活基本需求。当城镇居民吃、穿问题解决后，自然希望住房、出行条件得到改善。“衣食”与“住行”间的矛盾，有望随着２００７年国家决定加大廉租房、经济适用房供地的力度找到缓解之路。

９月３０日，国土资源部公布进一步加强土地供给调控，要求各地进一步加大土地供给结构调整力度，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供给。要求优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供给总量不得低于住宅供给总量的７０％。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的７０％，不符合要求的不予批准。

从世界各国和地区的经验来看，解决城市低收入家庭的住房困难，仅靠市场机制恐怕难以办到。缓解普通人住房需求与耕地保护的矛盾，必须适当压缩工业用地，增加民生用地，以保障廉租住房等保障性住房用地供给。

今年前三季度全国房地产开发用地供给量同比增加２９％，其中普通商品住房和经济适用房增幅分别达到３８．２％和４７．６％，占住宅用地总量比例逐步提高。全国土地市场动态监测数据显示，今年前三季度全国房地产开发用地供给量呈增加态势，从重点城市看，呼和浩特、青岛、深圳、北京、郑州、天津、上海、沈阳等城市前三季度廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地都超过７０％。

徐绍史说，既要保护耕地，又要保障发展，就必须在土地利用上走出一条节约、集约、高效率、高产出的新路。保护耕地和保障发展存在着辩证关系，只要土地利用和治理方式转变，１８亿亩耕地就能保护好，并且利用好，吃饭不会成问题，发展也会有保障。要害在于要有新的思路，要有变革的勇气，要趟出一条土地利用的新路。

(编辑：DesignSky)

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