陈国强：郊区化生态办公区的前景探讨

【主持人 张文豪】李总的“猪肚”确实内容丰富。下面，我们请北京大学房地产研究所所长陈国强老师给我们讲讲郊区化生态办公区前景的探讨，这个也是一个很好的话题，因为我们也是在写字楼里面办公，比如说我是一个主编，但是我就没有自己单独的办公室，为什么呢？因为那个办公室是有的，是单独的，但是因为没有窗户，所以我就跟大家坐在一起，我坐在窗户底下。

【主持人 张文豪】还有一个记者，他以前有一个问题，老迟到，为什么老迟到呢？他住的比较远，在回龙观，而我们办公是在CBD这块，他就经常迟到。所以，我觉得下面陈所长给我们讲的这个话题，就是生态办公，有助于解决我们自身面临的这个问题。欢迎陈所长！

【陈国强】非常感谢两个主办单位为我们提供了这么一个交流的机会，另外也要感谢刚才思源的李总为我们发布了一个很好的产业地产的专题报告。据我所知，这个报告不但是思源公司第一次发布这样的报告，在国内实际上也是首次就产业地产这样的专题发布的很有分量的报告，而且现在发布的时间是非常适时，社会企业非常需要，我个人非常受益。

 【陈国强】我接下来在李总的基础上再往下走一步，从更微观的角度，从郊区化生态办公区的角度来跟大家探讨一下。

【陈国强】内容主要包括几个方面：第一个是郊区化办公在市场上初露端倪，第二个是郊区化办公形式是一种趋势。第三个是探讨一下郊区化办公的制约因素。第四个方面是郊区化生态办公前景的设想。

【陈国强】我想我们今天参会的嘉宾朋友，如果参观过美国的硅谷，我想大家一定会对这些硅谷企业的办公环境发出由衷的赞叹，我想引用万科董事长王石对硅谷的一个感受，他说所到之处绿树成荫，鸟语花香，所接触到的人精神饱满，热情洋溢，硅谷之所以是硅谷，一个很重要的原因是它的环境，包括自然环境也包括人文环境，轻松、自由，能够激发人们的想象力和创造力。硅谷就像一个大公园，点缀在其中的就是高科技公司，置身在其中可以使人热爱生活，焕发出创造的欲望。这是王石参观硅谷的感言。

【陈国强】我们说硅谷当然是一个形态，现在郊区化的办公区已经成为了新的办公模式，很多跨国公司总部都设在这种的生态办公区里面。比如说美国，美国办公郊区化的特征非常明显，主要是在城市新城以低密度的小体量独栋为主，这种商务公园一般在规划设计上留有了大量的绿化空间，低层、低密度，对阳光和空气的追求比较好。企业可以独门独户，可以自己决定自己物业的装修风格，内部的布局，也可以独享企业的冠名，显示公司的品牌和实力。城市边缘的新城已经成为国际办公主流的建筑形态，尤其对于那些不依赖商务交流的科技企业，可以说具有不可抗拒的吸引力。

【陈国强】我们说郊区化办公初露端倪，刚才李总也列举了很多的例子，从北京来说，上午还有总部基地的梁总做了详细的说明，还有BDA国际企业大道，还有非中心等等，这些项目可以说对我们国内企业，特别是对北京的很多企业来说，硅谷企业的办公环境对我们来说已经不再是遥不可及的梦想，就是说有一些企业已经在体验硅谷企业的办公环境了。刚才我们说了这些一些例子，包括外地也已经在开发和投入运营的例子，都是非常典型的一些案例。具体的像BDA国际企业大道，总部基地，因为前面有很好的阐述，我想也不展开了。

【陈国强】我们从郊区化办公的动因的角度来探讨一下。今天我们讨论郊区化办公，当然离不开城市化，或者城市郊区化这个大的背景，我们首先要对城市郊区化有一个基本的了解。我们知道郊区化是城市生活方式的一种延伸，也可以说是城市化的地域结构的进化，他实际上包含了两个层面的意思，一个是城市的郊区化，一个是郊区的城市化，是一个互动的过程。美国在城市郊区化是比较成熟的，他经历的阶段在国际上也有很典型的意义，可以为我们进行研究城市郊区化提供很好的蓝本。

【陈国强】美国城市化进程开始于上个世纪50年代，大概前后经历了四个阶段，首先是萌芽阶段，这个阶段基本特点的是表现为首先搬到郊区的不是社会上的富有阶层。在第二个阶段，就是形成阶段，特点就是大量的中产阶层搬到郊外居住，住是住在郊外，但是白天上班回到市中心，就是工作也好、购物也好、娱乐也好，就是住在郊区，工作、生活、娱乐、购物都在市中心。第三个阶段是发展阶段，表现为居住郊区化，工业郊区化，以及办公的郊区化。第四个阶段我们称之为成熟阶段，表现为郊区的智力程度越来越高，由单一的居住功能演变成有城市功能的就业中心，郊区人口已经是城市人口的一部分，郊区化的出现导致了巨大城市带的出现。

【陈国强】我们说中国的城市化发展具有自身很多的独特性，但是这个不妨碍我们参考美国过去的经验。我们如果拿美国作为参照，我们可以做出这么一个判断，就是中国目前城市郊区化，我们以北京、上海这样的中心城市为例，基本上处于美国城市郊区化这四个阶段里面的第二和第三阶段，就是形成和发展阶段。

【陈国强】我们从北京来说，大家都知道北京郊区化应该说已经成为不可逆转的一个大的趋势，里面当然有很多原因了，首先是人口因素，也有产业结构调整因素，有城市化发展本身的因素。我们从人口的角度来看，北京目前平均每年新增加的人口有30万，与此同时随着北京现在的旧城改造深入，政府每年迁移居民是两万户，拆迁住房25万平米。

【陈国强】在这个大背景下，北京市的两轴两带多中心的城市发展定位被提出来了，这个应该是应对日益膨胀的北京市城市发展的策略，也是北京将来迈向郊区化发展的目标。我们根据城市发展规律和新城市规划的导向，北京市的商务功能将逐渐向多中心移动，北京城市的网络化、多中心化，应该说会成为一个必然的趋势。这样的话，就导致城市外延的扩大，他会促成多元化的商务中心的产生，大力发展郊区化办公，在缓解目前单中心的发展，中心城过度聚集的问题可以起到很好的缓解作用。

【陈国强】我们说郊区化办公的动因分析，我们认为下面的因素和郊区化办公有很大的关系，首先是网络通讯技术发展，使办公效率不取决于空间的远近，就具有了逃离城市的条件。关于这一点，我们可以从美国城市郊区化发展的历史中得到验证。美国在二战以后，随着信息通讯技术的发展，为企业办公郊区化创造了很好的条件，在这个条件下，很多企业出于降低成本的考虑，把一些分部从中心城区迁往郊区，陆陆续续建了很多办公园区。

【陈国强】在上个世纪70年代以后，郊区办公园区进入了突飞猛进的阶段，到80年代中期，美国新城80％的办公面积是在这个时间建立起来的，同时中心城区的办公面积只有36％是这个时间建立起来的。我们可以看到70年代以后，郊区办公面积发展速度远远高于城区的发展速度。由于郊区办公的迅速发展，他在美国城市当中所占的比重迅速提高，甚至超过了中心城区。比如说美国在1970年郊区的办公面积占全部办公空间的四分之一，到1984年这个比重上升到60％，这个比例关系完全调过来了。

【陈国强】第二，从交通因素来看，高速公路，城市快速干道的发展和完善，还有私家车的日益普及，这些因素大大消除的人们对郊区化办公的负面的感觉。城市道路规划和城市郊区化同步的推进，公共交通的郊区化的延伸，使得人们可以承受用于交通通勤引起的时间成本。另外，大量拥有私家车的人口也在客观上加快了人口郊区化的进程。

【陈国强】第三，企业发展需要良好的产业环境。刚才李总的案例分析当中，实际上这也是一个很好的例子，就是产业环境对企业可持续发展的作用是不可低估的，企业选址不仅是找一个优美的环境，更远的目标是为企业长期、稳定、快速发展找到一个合适的地方。这样企业周围的邻居是谁，是一些什么样的企业，什么样的人，就显得很重要。

【陈国强】所以，刚才李总在BDA国际企业大道的例子当中，实际上一种作为北京唯一的国家级的技术经济开发区，他整体的产业环境可以说在北京是首屈一指的，目前已经入区的企业是1000多家，而且在世界500强当中已经有40多家在园区有投资，而且有80多家的跨国公司。也就是说亦庄对企业的选择，作为企业的办公园区，有一个非常良好的产业环境。

【陈国强】第四，企业选择郊区化办公，一个基本的原因是出于运营成本的考虑。现在越来越多的企业选择郊区化办公，成本是一个很重要的因素，有资料统计，目前在华企业的成本人均是5000－7000美金，以微软公司为例，微软在中国有1900名员工，人均15平米的面积，人均开支是5人民币，每年办公成本是一个亿，这个成本占公司开支中10％，应该说和人力资本的成本大致持平，这是一个非常高的企业运营成本。

【陈国强】所以，在允许的条件下，把企业搬到房地产价格相对便宜，而条件相对成熟的地方，像上地、望京、亦庄等等，就成为这些企业基本的选择。而且跨国公司成本的控制，也不再局限于写字楼里面，举个例子，2004年下半年西门子公司租用了九仙桥下面的一个4000平米面积，上海也有这个例子，今年5月联合利华中国总部宣布公司在今年10月份搬离上海虹桥，搬到临空经济园区，这个园区里面自己建了一栋自己的写字楼。

【陈国强】联合利华的中国总部目前在上海虹桥的上海商城租用1万平米办公楼，年租金是200万美元，考虑到将来写字楼租金还会继续上涨，就把办公地点搬离了虹桥，在郊区兴建自己的写字楼，长期来说，这个帐是非常合算的。在郊区办公，总体上可以对企业的运营，在办公租金上降低30－40％的成本，而且健康的环境有利于企业提高工作效率，独立的、个性化的建筑，也非常有利于加强企业文化建设。这个就是为什么会有越来越多的企业青睐郊区化办公的一个基本原因。

【陈国强】接下来，我们看看郊区化办公的制约因素。我们说郊区化生态办公在欧美发达国家和地区，已经成为越来越多的企业比较常规的选择，在我们国内一些城市也逐渐成为一种时尚和潮流。但是，同时也要看到城市化和城市的郊区化的发展，实际上是长期渐进的过程，郊区化的办公也会受制于城市化和城市郊区化整体进程的影响。

【陈国强】从目前来看，郊区化办公在客观上还有许多有待克服的问题，比如说综合的市政配套，商业布局，教育设施、医疗机构、休闲娱乐、就业环境、交通出行等等，还远不如市中心方便，跟中心城区相比还有明显的落差等等。归根到底，我们认为这些问题都是我们目前城市郊区化整体上处在比较低的阶段的状况，就是我们前面判断的，目前北京、上海这样一些中心城市的城市较化的进程相当于美国当年城市郊区化进程的第二、第三阶段，这些我们需要面临的问题和这个发展阶段是分不开的。

【陈国强】所以，我们认为适应城市郊区化发展的趋势，未来郊区化办公在很大程度上应该说会取决于下面两个因素变化的情况。首先，郊区化产业、就业、居住格局的一体化程度，我们认为要提高城市效率，城市郊区化必然会从功能分化的方向为城市中心区，减少人口压力，减少交通压力和就业压力。未来中国大城市的郊区化需要从产业布局、居住布局等等多个方面进行更加科学合理的安排，针对已经出现的问题，应该引起政府也好，企业也好，员工也好，方方面面的重视，这样可以从更理性、更科学的层次解决城市郊区化的问题。

【陈国强】第二个因素是郊区化独立生活圈的完善程度。将来要真正实现郊区化，分流中心城区的人口就业、办公、居住等等的安排，未来的郊区化需要逐步丰富、完善独立的郊区生活圈，只有具备了比较完善的生活配套设施，有了商业的郊区化、有了服务业的郊区化、居住的郊区化，这样的前提下，办公郊区化才不至于成为纸上谈兵，从而形成有实体支撑的郊区化，达到合理分流城市人口，有效利用城市空间的结果。

【陈国强】第四个方面，就是郊区化生态办公前景的设想。首先从郊区生态办公区的选择来看，以北京为例，作为首善之区，北京在发展生态化办公园区方面，应该有得天独厚的条件，为什么这么说呢？北京有比较广阔的腹地，有比较良好的自然生态环境，有比较立体的多元化的交通路网条件。更重要的是北京拥有大量的科技研发的技术密集型的企业，还有为数众多的跨国公司的研发机构等等。按照我们的理解，在某种程度上，生态化办公区其实就是以低密度、低容积率、高绿化、花园式办公、生态化生活为特征的郊外的CBD、加上郊外的住宅小区的结合。

【陈国强】我们认为适合建设生态化办公区的地域，应该具备这么一些条件。首先应该是具有足够的地域发展空间，适合大面积低密度的城市规划和设计。交通方便，土地成本比较低，能够提供第三产业发展所需要的劳动力。再就是生态环境保持较好，风景优美，适合人居等等。符合以上几个方面的条件，我们认为是可以作为发展郊区生态化办公区的条件。

【陈国强】第二个方面是从生态化办公区的功能规划的角度来看，生态化办公区没有大都市的喧闹和污染，但是具备城市的基本功能，花园式的办公和居住环境，相对宁静的生活氛围，自然生活条件等等。我们认为生态化办公区应该包括以下的功能，首先是商务区的功能，第二个是服务区的功能，第三个方面是住宅区的功能。第四个方面是休闲和体育的功能。我们结合国外的经验，认为比较适合生态化办公区规划指标的是这样一些概念，比如三到五平方公里的占地面积，平均是0.6－0.8的容积率，40％的绿化和水面的面积，办公区和住宅有一个相对合理的比例。

【陈国强】第三个，郊区化办公企业的选择。到底哪些企业适合在郊区办公，我想这个问题很难有一个统一的答案，当然像杨总回答这个问题可能给我们更加明确的概念。我们认为下列几类企业是比较适合在郊区办公，首先是内向型企业，这些企业选择郊区化办公，他自身的交流主要是企业内部的交流，一般没有比较密集的商务上下游的业务，所以可以选择郊区化的办公环境。跨国公司总部和研发中心，这一点我们注意到海淀区的EOD，涉及到招商的目标企业是跨国公司研发中心为重点。还有一类企业我们认为是科技研发的智力密集型企业，这类企业对郊区化办公有更直接的需求。

【陈国强】时间关系就不展开了，谢谢大家！

【主持人 张文豪】谢谢陈所长，陈所长的演讲有助于企业在未来开发过程中注意到最终客户需求趋势。

(编辑：caixin5858)