上海新工业时代各路资本再享地产盛宴

2008-2-26 16:23:59　中国工业地产网【大中小】　

　　上海这片土地上从来不缺乏投资热点,各路资本总会顺应着形势追逐利润，这一次，工业地产成了新的选择。
　　
　　2月8日，复地与上海钢联投资发展有限公司、上海新杨行经济发展有限公司签定合作开发协议，将共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，复地在合资公司中占50%的股权比例。
　　
　　事实上，这或许不仅仅是一个简单的企业行为，更多的，还昭示着下一轮地产巨鳄们的饕餮盛宴。
　　
　　新利益追逐
　　
　　自2004年至今，复地比较侧重于在上海以外其它城市增加土地储备，而这次所选择的上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目位于上海市宝山区友谊西路铁山路口的钢铁物流服务业基地内，是上海市现代服务业集聚区的重点推广项目之一，建成后将可吸引国内外的大中型钢铁生产、物流、服务及其他相关企业入驻。
　　
　　尽管复地方面并没有对此次涉足工业地产过多解释，仅强调对上海的长远发展布满信心，并将加快在上海等大中型城市的土地储备工作，为未来的发展做预备。
　　
　　然而，作为上海房地产行业中的绝对新锐，复地的这次选择，并非偶然，在一定程度上，这样的企业部署，更像是为新一轮利益追逐留做铺垫。这也表明，在上一轮上海房地产热潮中，已经盆满钵满的本地开发商人、海外资金甚至是行外资本，又要在尚未对市场完全开放的工业地产中进行新一轮的利益追逐。
　　
　　就我国目前的状况而言，工业地产通常是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。是有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
　　
　　工业地产的另一非凡性在于，它与住宅等其他用地不同，并没有纳入可以公开招拍挂的土地范畴中，它的出让在一定程度上，并非完全由市场决定，而是更多的把握在了当地政府的职能控制中，这也成为了这两年国家工业用地严格控制的根本所在。
　　
　　根据上海政府对2005年上海商品房销售价的统计，2005年第一季度，上海房价同比涨幅达到19.9%，此后便一路回落，上半年同比涨幅为15.8%，前三季度同比涨幅为12.4%，全年房价综合涨幅预计将达到9.2%。而与此同时，一直不被人所关注的上海工业地产，却取得了前所未有的爆发式增长。
　　
　　“上海的工业地产近年来一直维持增长态势，而有限的供给更促使租金上扬，仅2005 年物流房地产的平均租金就上涨了15%。” 仲量联行上海工业地产部副董事单维其透露，近期其经手的工业项目非常之多，而在上海目前工业地产的年投资回报已经达到了10%-12%。
　　
　　而单的这一说法，也被多数在上海已有项目的工业地产巨头所认可，AMB及普洛斯等公司的相关人士在被问及回报时，普遍称应在10%左右。
　　
　　而另据熟悉行业人士指出，这些企业所指出的回报仍然比较保守，就未来可遇见的趋势而言，上海工业地产的回报还有一定上浮空间。“企业总是追求利润，赚钱就做，而且在目前还略显动荡的市场环境中，工业地产的回报尽管比不上往年的住宅，但相对还比较稳定。”
　　
　　另一方面，在上海政府对未来城市发展规划的诉求上，工业地产亦极为契合，这也成为确保这一领域投资收益的重要保障。
　　
　　“地产盛宴”？
　　
　　在政府指引和资本涌入已成为现实的情况下，对于工业地产渐渐形成的热潮，始终存在着一个争议，即郊县工业用地被各路资本迫不及待的分食之后，究竟预示着一个新的工业时代到来，还是再沦为又一次“地产盛宴”？
　　
　　工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，其具有专业性强、投资回报稳定的特点。但就整体回报而言，它相对目前国内的房地产其他投资，仍有一定的距离，而除了规避宏观调控风险，因而选取投资多元化外，不同的投资者，对投资工业地产有着并不完全相同的目的。
　　
　　单维其曾在接受采访时表示，国际投资者和机构基金不断进入中国工业地产领域，并不仅仅因为国内不断成熟的工业地产市场成为热点，更在于国际投资者进入工业地产能帮助自用业主将资产负债表内的房地产转化为现金，并重新投资于其重要业务。
　　
　　事实上，工业地产对于目前国内讨论热烈的REITS而言，亦有着非凡意义。而一旦海外资本能够将国内项目转化为REITS产品，除能答应公司把它们的房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值外，另带有高额稳定的回报率。
　　
　　不过，对于国内的一些企业而言，对工业地产的投资则另有其目的。
　　
　　一位业内人士指出，工业地产就其特性而言，本身存在着投资大、回报周期长的特点，因为并不完全适合企业作为分散投资、避免行业风险所做的选择。而之所以会有很多房地产企业开始积极投身其中，其根本，还是在于低成本和增值性上。
　　
　　“工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，尤其是一些高新技术产业和轻工业用房具有较为宽广的适用性，更给了开发商很大的想象空间。”
　　
　　事实上，一些近郊的工业投资者，打的也正是这类“擦边球”的主意，相对于城市中心的商业地块，工业地块成本极其低廉，而工业研发楼宇这类物业，则完全可以用做写字楼的租售，而在轨道交通不断发展及上海的大力推进“城镇化”的前提下，这些物业的未来价值相当可观。
　　
　　另一方面，在上海未来规划中嘉定、临港、宝山等地区将要形成的卫星城中都有着大片的工业基地，而建立相关配套设施则顺理成章的成为转变土地开发性质的正当理由。或许，在一定程度上，这才是激发众多开发商投资工业地产热情的要害所在。
　　
　　

(编辑：DesignSky)

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