跨国代理行随行就市

2008-2-26 16:23:58　中国工业地产网【大中小】　

　　传统住宅商转型的做法已经逐渐波及整个产业链，一些跨国代理行的业务重点也发生改变
　　
　　“原来盈科中心的办公室已无法适应公司发展的需要。”世邦魏理仕北京董事总经理黄大为说。
　　
　　2月21日，位列五大国际代理行之首的世邦魏理仕在北京财富中心12层的新办公室举行了迁址庆典活动。除传统住宅代理业务之外，逐渐攀升的商业和工业地产项目的业务量是世邦魏理仕扩容的直接动力。
　　
　　在住宅市场趋于平静时，外来资本多以具有稳定投资回报的商业和工业地产为收购目标，扮演中介角色的跨国代理行也“随需应变”。
　　
　　备战高端
　　
　　“除了土地的一级开发市场以外，其他领域我们都已经全面介入了。”黄大为透露。
　　
　　目前世邦魏理仕的业务涵盖了物业买卖与租赁、物业治理、企业服务、投资治理、物业估值和研究分析等服务领域。
　　
　　其中，商业部门的实力增长最为迅速，业务量已占到北京公司业务总量的10%-20%。目前，世邦魏理仕全面加强了商业地产的综合服务。在每个具体项目推出时，将针对市场、产品、服务、收入等提供更具体和深入的顾问服务，还增加了对机构投资商业地产的服务以及对大型商业机构在中国的营运服务。
　　
　　“做住宅地产业务太闷，工业地产刚起步，商业这块有商铺、写字楼、购物中心等等，气氛很好。”黄大为认为。
　　
　　世邦魏理仕报告显示，2005年是中国零售行业对外资全面开放的第一年，海外零售商的活跃表现促进了优质零售物业租金的持续上涨。此外，商业需求的扩张使得写字楼租赁也呈现火爆局面。
　　
　　相比于商业地产，工业地产起步虽晚，但增长十分迅速，上海是典型。去年底中国物流行业对外资全面开放，数个海外基金在上海投下大单购买物流地产。如麦格理古德曼在康桥工业园为英运物流投资建设55000平方米的定制厂房。
　　
　　过去两年，北京主要工业区都没有新的土地供给，预计用地紧张的状况要到2006年才能有所缓解。但是，在考虑成本等诸多因素后，北京世邦魏理仕看涨工业地产，新成立了工业服务部。
　　
　　在工业地产方面，国际代理行扮演的角色通常有三个，一是为跨国公司工厂选址提供一揽子服务，二是负责工业园区的定位推广，三是帮助海外资金寻找合适的投资物业。
　　
　　资本运作
　　
　　国际代理行在商业和工业地产投资方面颇有经验。
　　
　　仲量联行的战略十分典型。在成立国际资本集团的同时，去年仲量联行将旗下的子公司拉塞尔投资治理公司引进中国。原本以物业治理等服务型业务为主的仲量联行，也在侧重商业和工业地产领域的投资经营。“拉塞尔来到中国是对已有业务的扩充，是为了将投资者的钱引入上海。” 仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。
　　
　　《财经时报》获悉，资产总值高达260亿美元的拉塞尔投资治理公司，未来将为海外资金提供代理服务，并以投资者的身份，在中国搜寻合适的地产项目，投资目标将更多集中在商业和工业地产上。
　　
　　据透露，该公司在中国的首个项目是一个位于浦东张江的商业综合项目，上海也将成为该公司进入中国后落单的第一个城市。
　　
　　“假如只是买进和持有，你根本无钱可赚。”拉塞尔欧洲研究部门主管古德柴尔德说。
　　
　　引入拉塞尔的同时，仲量联行的资本运作平台已经搭建。仲量联行中国区董事总经理郝思健去年中调任最新成立的国际资本集团。该集团主要协助仲量联行治理全球的资本流动业务，与仲量联行目前活跃在欧洲、亚太和美国的资本市场团队携手合作，重点负责制定和治理1亿美元以上资产的卖出和买入决策。
　　
　　事实上，包括世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际等跨国代理行都在不断与境外基金接触，达到几十家之多。
　　
　　本土化扩张
　　
　　分析指出，鉴于中国内地房地产市场的发展，传统住宅开发商正纷纷切入商业和工业地产，未来国际代理行的中国策略将更加清楚，运作模式也越来越本土化。
　　
　　进入中国20年后，世邦魏理仕已在北京、上海、广州、香港设立了办事处，成都在今年初成为该公司向中西部拓展业务的首个据点。
　　
　　其他国际代理行也在经历一条相似的扩张路线。仲量联行的澳门分公司、苏州和西安的物业治理办公室已于去年成立。郝思健称，未来在二线城市，仲量联行还将新开6~8个项目公司。本土化的势头表明跨国代理行对二线城市商业和工业地产的乐观态度。
　　
　　仲量联行上海工业部总监单维其先生指出，随着一线城市土地供给稀缺，土地和商务成本升高驱使更多企业将生产基地移向二线城市。由此，熟悉其间操作模式的国际代理行正拥有更大发展空间，其业务从过去以服务跨国公司为主延伸到更多内资机构，包括中国本土有实力的开发商、企业和机构。
　　
　　“尽管大中华地区的收入占集团收入不到2%，却是集团内成长最快的地区之一。”黄大为强调。

(编辑：DesignSky)

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