工业地产 投资潜力凸显

    随着新工业经济的发展，中国的工业地产即将面对更多的商机，也将承载更多的城市经营的使命。应该说，已经到了开发商主动介入城建热潮的新地产时代，站在城市运营的整体高度，每一个成功作品都将与城市的未来息息相关。

    跨国企业争相落户中国 工业地产凸显投资潜力

    几年前，在工业地产的领域，政府推动的比较多，政府的政策扶持和倾斜为主要的支柱和力量，所以整个工业地产市场并不被大家认知，基本上由政府旗下的公司或者政府投资主导这一领域。

    伴随着中国经济以每年近10%的速度迅猛增长，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。

    跨国工业地产巨头们首先看到这一点。作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯于2003年携“物流地产”概念登陆中国市场，只用了短短两年时间，便完成了在沿海地区的战略布局，目前已拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、普洛斯苏州物流园和普洛斯广州保税物流园等12个物流地产项目。

    2006年1月，规模仅次于普洛斯的美国二号工业地产巨头AMB宣布在上海投资约1330万美元，购得面积近2万平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，完成了第一笔在华业务。

    这一切仅仅是个开始。从AMB总部传来的消息，未来五年内，AMB将在北京、上海及珠三角地区投资5亿美元开发工业地产项目。新加坡枫树信托凭借其拥有的多种投资基金，四处寻觅合适的工业地产项目；欧洲排名第一的工业地产商Gazeley也将进驻中国……

    整合资源打造产业链 找准切入形成集群带

    工业地产的出发点是将地产资源与其他资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。从这一层面说，工业地产项目更能推动当地经济的发展，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。

    工业地产本身也是整个地区产业链的成熟、整合、拓展以及多元化发展的产物，是非常特殊的房地产领域。产业发展和产业的切入是工业地产的重中之重。从地产角度来说，因为它的客户不一样，面对的基础、需求也不一样，所以工业房地产必须密切关注中国产业集群的产生、产业的升级和更新。

    几年前谈中国的工业地产还是不现实的，那时的产业基础不够扎实，产业链不很健全，产业聚群作用也不明显，基本上以政府租地为主，因此还谈不到工业地产的品种，也谈不到工业地产的市场。

    到今天，我们再看整个中国的工业板块，已经形成了比较有优势的几个产业集群代表区域。如以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳、厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区；以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。工业地产随着地区工业经济的发展应运而生，随着区域产业链的成熟而发展，工业地产已经成为前景诱人且能带来高额回报的快速发展行业。

    前景看好的有以下几个方面：一是物流仓储。从整个中国的城市区域辐射来看，物流仓储非常薄弱，虽然地区政府非常注意扶持区域的产业发展，但随着产业的整合、成熟，物流仓储的薄弱会出现瓶颈效应。中国的物流发展已经非常迅猛，但仍远远低于市场的需求量。

    二是新概念的产业园区。所谓新概念的产业园区，比如高科技或者研发中心、总部基地、企业大道等。从它的地利来说，更多的是靠城市中心，或者有良好的交通系统。几年内是郊区，但将来可能变成城市的商务或服务中心、技术中心、研发中心、数据中心。这类项目在北京、上海等的一线城市，对一个产业的整合，或者提升城市的产业能力有着重要的作用。

    三是特色产业园。以区域经济为基础，优势产业为主导，促进现代产业分工协作的专业化产业区，通过改善聚集经济的结构，提高区域经济的竞争力。成为政府和企业青睐的投资热点。

    规避同质化竞争格局 开启城市经营新思维

    在国际经济历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌：这便是工业地产。在许多国家，能用来创造新财富的工业土地，价格比一些普通住宅用地还高。工业地产在中国快速发展也为城市经营开启了一种新的思维，为房地产竞争打开了一扇新的视窗。

    工业地产通过对地产内涵的深度挖掘、对市场客户的细分、对城市运营的把握，既把市场做大做强了，也把开发商的形象书写得更具时代感。反观这几年的商业房地产，商品的同质化竞争越来越激烈，在这种竞争的格局下，如何独辟蹊径，细分市场去抢占制高点，工业地产可谓是一条康庄大道。

(编辑：chris)