地产商的"移情别恋"

“二奶”是个流行语，俺在这里只不过借来一用。话说房地产市场竞争趋于白热化，开发商们拼搏的必然结果是：行业利润率下降，市场集中度提高，房地产业的产业化和专业化水平随之提高。随便弄块地皮，盖几幢楼就能发财的时代一去不返。

专业化的一个重要表现是，市场不断被细分，越来越多的开发商谋求在个别细分市场获得比较优势。以前都认为住宅开发最容易，但现在想跟万科较劲，明摆着找抽。于是，更多的开发商只能在不放弃“住宅市场”这个“老婆”的前提下，寻找细分市场甚至是边缘市场之“二奶”。不用俺细说，“二奶”的身上的乐子比“老婆”多，边缘市场利润高，兴奋点也多，但找“二奶”也有风险———市场不健全、投资风险大。

这篇博文，笔者只分析一个房地产边缘市场：酒店地产。当然，别的“二奶”还不少，诸如工业地产、商业地产、写字楼、旅游地产、创意地产等，只是都没酒店地产这么具有典型意义。

近两年以来，一股酒店投资热，越刮越猛，众多地产商一头扎了进去，乐不思蜀。从行业上划分，房地产业和酒店业虽有瓜葛，但二者的区别还是很明显的，前者重在开发，后者重在经营，“地产+酒店”，最多称之“酒店地产”。前几年，房地产业曾掀起一阵酒店式公寓和公寓式酒店的开商热，由于其良好的投资性而颇受散户投资者的青睐，这两种产品皆以销售为目的，因此近房地产业而远酒店业。而目前的情形是，地产商纷纷开发高星级酒店，而且多是自己持有经营，其性质已与前二者明显不同，酒店业的成份加大。

早期，我国酒店业的投资者和开发者多是旅游企业或者实力派港商，现今，内地开发商成为酒店开发的主导者，而且越是大型地产商，越是热衷此道。世茂地产、碧桂园、合生创展、富力、华润置地、香江置地、银泰地产、永泰地产、金融街、鹏欣、今典、绿地等知名房企，均已涉足酒店开发，并且大多采取持有经营策略。

为何会出现这一热潮？笔者将其归纳为三个因素。首先，根源性的因素是旅游业的巨大发展潜力和商务活动的快速升级。我国人均GDP已超过2000美元，正由旅游观光阶段进入休闲度假阶段，这意味着，民众对于酒店的需求正处于急剧膨胀期。2006年，中国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济指标均创历史新高，入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场均取得长足发展，全年旅游总人数达到15.5亿人次，旅游总收入8935.5亿元人民币，分别较上年同比增长13.9%和16.3%。从2007年至2016年，中国旅游 行业增加值将保持在8％以上的增长速度。另外，随着我国GDP持续的高增长以及全面进入WTO，国内外的商务活动正快速增长。这两个因素共同导致酒店业的发展正步入黄金时期。

其次，持有型物业可以形成持续现金流，有助于改善地产商的财务状况。顺驰为何会在快速扩张中倒下，主要是资金链断裂，持续的宏观调控使2005年的房地产市场，尤其是以上海为主的长三角市场整体突然大幅回落，项目销售回款速度明显放缓，顺驰在没有什么出租型物业的情况下，又没能在成功上市，无奈卖身实属正常。宏观调控改变了中国房地产业的运行轨迹，同样也改变了开发企业的业务模式，开发商意识到必须要控制经营风险，以前那种盖了房就急着卖掉回笼资金的做法，并不利于企业的持续发展。稳定的现金流成为几乎所有地产商共同追求的目标，而持有型物业恰恰是抗击行业周期变化的一大“法宝”，香港地产巨头们正是依靠大规模持有的优质物业，安然度过了十年前东亚金融危机导致的楼市萧条。

最后，目前国内高端酒店处于卖方市场，国际资本追求心切。在全球流动性过剩、人民币持续升值的双重背景下，境外资本对于国内优质物业的需求非常旺盛，高端酒店尤其如此。近两年来，大量的欧美资本和中东石油美元正在北京、上海等大城市寻找可以收购的酒店项目，可是大多数新建酒店的大业主拒绝出售或要价远超外资预期，真正的交易量其实很小，2006年公开数据表明的酒店交易只有十五六宗。目前，私募股权投资基金（即PE）成为全球并购的急先锋，其规模和影响力正越来越大，我国动用外汇储备投资的美国黑石基金就是典型代表。PE们以股权并购的形式，到处游猎潜力企业和优质物业，国内的高端酒店正是其眼中的“美味猎物”。

把酒店作为持有型物业的利好还有很多，比如可以躲开住宅市场的诸多政策管制（如“70/90”），再如可以有效规避土地增值税等交易环节的税费。但是，开发商进军酒店业也面临一些挑战。目前，我国的酒店业大局已定，高星级酒店基本被国外高端品牌垄断，占比高达90%以上；在短短几年时间里，经济型酒店竞争已达到白热化程度，如家快捷、锦江之星、莫泰168、速8、汉庭等占据业内前几名。中国饭店协会此前公布的《2007中国经济型饭店调查报告》显示，中国经济型酒店的入住率已从2005年的平均89%跌至2006年的平均82.4%，下滑了近7%。与此同时，平均客房价格则从2005年的328元降到了209元。不仅市场蛋糕大体已被瓜分完毕，而且中档和中高档酒店业出现非理性竞争趋势。

那么，想要在酒店市场打拼出一片天地的开发商，又该采取什么策略？笔者建议如下。其一，管理经营外包。地产商可以投资、开发、持有酒店，但一般并无酒店经营管理方面的技能、经验、人才，尤其是在高档酒店的经营管理上，实行专业的酒店管理公司经营已成为国际化趋势。因此在管理甚至是经营方面，国内地产商与其投入很多人力、物力和财力，不如把管理、甚至是经营环节外包，应和知名酒店品牌结成战略联盟，进行长线合作。比如上海证大丽笙酒店，就是证大集团联合世界著名酒店品牌——丽笙酒店及渡假村集团共同投资建设，并由另一家世界知名品牌——卡尔森环球酒店集团亚太公司负责管理。

其二，走差异化路线。有时候大象并不那么可怕，那些快速灵活的羚羊和聪明的猴子生存能力反倒更强。按照很多地产商的实力及经验，并不适合挤进正统的高星级酒店领域和竞争白热化的经济型酒店领域，只有剑走偏锋，抛弃红海，进入一片蓝海，才有可能生存并发展。比如艺术主题酒店，目前的中国就是一块尚未全面开发的处女地，中邦集团已在此领域有所尝试，它在珠海的一家艺术酒店，已成为当地酒店市场的另类标本，广受好评；另外，上海证大丽笙酒店也声称自己是上海首家艺术酒店。

其三，为大盘项目提供配套服务。从实际操作分析，目前涉足酒店业的地产商，其酒店项目多数是为自己的住宅项目提供配套，也即在一个大盘社区中开发酒店，碧桂园就是典型代表，它的十多家酒店都属于社区商业配套，有五星的，也有四星的，还有四星以下的。由于各个城市的此类需要配套的项目情况各不相同，那么它们对于配套酒店的定位、档次、风格也会有所差异，客观上就需要配套类的酒店再进行大类的划分，比如规模偏小的会所型、规模较大的商务型、CBD地段或别墅社区的高端型等。

其四，时机成熟可发行REITs（房地产投资信托基金）。酒店作为持有型物业的另一个好处，是还可以发行REITs在公开市场上融资，当然，若想借此打包卖掉酒店，亦是脱身良策。美国是世界上发行REITs最多的国家，这一房地产证券化产品在美国已经相当成熟，近两年我国香港也出现了多只REITs，其中包括2005年广州出产的“越秀REITs”。2007年3月，号称“香港首个酒店房地产投资信托基金”的富豪产业信托在香港主板挂牌。富豪产业信托的资产为5间香港酒店物业，共3348间客房。富豪产业信托的收入便是出租这些酒店的租金。依照租约，2007年基本租金收入6.3亿港元。据目前形势判断，国内相关法规将近期出台，届时在国内就能上市。

(编辑：chris)