大浪淘沙 商业地产“病盘”启动

   2007年，上海商业地产市场一批曾经被视作为“病盘”的商业物业纷纷启动。与前期的盲目冲动发展行为不同，这种行业间的梳理调整，业内认为预示着商业地产已进入了整理消费期。

　　随着宏观调控的闸门越拉越紧，商业格局开始进入了转换期。“兵团作战”的局势愈发明显，各个商圈纷纷实行扩容，同时在整体规模和经营能力方面都有增强。随着城市中心的优质商业土地供应的逐渐稀缺，今年上海最引人注目的黄浦区163号地块，更是显示出“面粉比面包贵”的情形。

　　2007年的上海商业地产市场状况，可用“总保有量已接近上限”来总结。以上海在行置业首席投资咨询策划师姜新国的话来形容，在未来应当开始注意实施“计划生育”。“虽然尾盘仍在，但后续供应已开始萎缩。”他表示。

　　从今年的上海商业物业供应量来看，1至11月间新增上市为189万平方米，较之2004年的400万平方米有明显下降。早期的“水闸开启”效应已经过去，但尾盘尚在消化期间，这导致上市待沽的物业数量依旧偏大，达到450万平方米左右。“再加上部分未领预售证的项目，总量供应应该在600万至800万平方米左右。”姜新国表示。

　　需要强调的是，2007年上海的商业物业总保有量可能已达到4300万平方米。如果按照本市常住人口1800万人计算，人均商业面积将高达2.3平方米。姜新国认为，预测到2010年年底，上海市的商业物业总保有量可能达到5000万平方米。姜新国指出，5000万平方米将会成为分水岭，“过了这个数值可能会导致上海商业物业价值普遍稀释，应引起注意。”

　　在商业地产项目处于整理时期的2007年，业态创新已成为占有市场份额的有效利器。如在公共设施建设采用共同开发模式、模式化的商业地产开发方案、将商业地产运用主题化等各种新形式。此外，与之相适应的是，商业地产的“专业性”已日益突出，人才已成为首要影响因素。如主持或参与奥特莱斯、南站、吴中汽配城等项目招商的在行置业创办人蒋珺，成功运作“无限度”、“八号桥”的黄瀚泓，以及正大广场的司徒文聪等。专业化指数也相应产生，由上海商业网点管理办公室、在行置业联合编制的商铺行情，无论从宏观的上海商铺行情，还是客观的市场商业供求表现，皆能提供较为真实的反映。

　　但姜新国指出，由于住宅地产受到调控的压力越来越大，住宅用地供应的减少导致许多中小开发商转向商业地产。同时，相对于住宅价格，商业地产的市场相对表现得比较理性，没有疯涨的商业地产很可能再次成为有固定资产投资倾向的资本选择。从今年来看，外郊环线之外的低价产品成交量明显放量，可能预示着上海商业地产市场进入了新一轮淘金时代。“宏观调控并没有将商业地产排除在外，对于开发商和投资者来说，明年市场的政策面需要关注。”

(编辑：地产小兵)