广州市出台《集体土地房屋拆迁补偿标准规定》

2007-12-28 14:58:20　中国工业地产网【大中小】　

　　中国工业地产网讯　广州市出台《集体土地房屋拆迁补偿标准规定》(以下简称《规定》)，改变了广州市目前没有统一的集体土地房屋拆迁补偿标准的现状。除了对集体土地上面的房屋通过重置价进行补偿外，还将对宅基地的土地使用权通过区位补偿价进行补偿。《规定》还明确，拆迁集体土地住宅房屋，被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5％内给予奖励。
　　
　　三种方式进行补偿
　　
　　《规定》将集体土地上经依法批准建设的房屋分为住宅房屋、非住宅房屋两类进行补偿。住宅房屋有货币补偿、产权调换、农民自建三种补偿方式，《规定》公布了补偿的具体标准；而非住宅房屋的补偿价格由于涉及到多种类型，规定通过评估方法确定，主要采取货币补偿方式。

　　市国土房管局表示，三种补偿方式在最终的补偿结果上趋向一致，避免出现因选用不同拆迁补偿方式而产生结果不一致的不公平现象。可适用于不同类型的征地拆迁项目，各种补偿方式可以互相衔接。
　　
　　设定最低补偿标准及最小补偿面积
　　
　　市国土房管局相关负责人表示，为了保障与城市房屋拆迁补偿标准相衔接，广州市也设定了集体土地住宅房屋的拆迁最低补偿标准、最小补偿面积。

　　如果被拆迁的住宅房屋由于面积小、年代久远等原因，导致所得的补偿低于所设定的最低补偿标准时，按照最低补偿标准和最小面积进行补偿。

　　最低补偿金额的计算公式为：最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×(被拆迁居住房屋建筑面积－核定的补偿面积)＋集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积。

　　《规定》还明确，被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋，且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。
　　
　　对补偿有异议者可进行重估
　　
　　《规定》明确，拆迁人应当将被拆迁人房屋、人口、安置面积等情况在拆迁地块现场公示，公示期为15日。公示期间有异议的，可以向拆迁人反映，拆迁人应当在15个工作日内进行核实，并答复异议人。

　　若被拆迁人对居住房屋补偿价格有异议的，可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。
　　
　　四种情形不予补偿
　　
　　《规定》明确，拆迁集体土地房屋，下列情形不予补偿：违法建设房屋；超过批准使用期限的临时建设房屋；新房建成后应当拆除的旧房；地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。
　　
　　划为132个片区分设最低标准
　　
　　《规定》将全市划分成132个片区，其集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价及宅基地使用权区位补偿单价各有不同。

　　在这132个片区中，集体土地“最值钱”的区域是沙面片区，住宅房屋拆迁最低补偿单价为4900元／平方米，宅基地土地使用权区位补偿单价为4300元／平方米；东山湖片区、珠江新城片区、天河北－天河南片区以及滨江东等片区，最低补偿单价均达到4800元／平方米，而区位补偿单价也达到4200元／平方米。

　　目前房地产开发较热的区域，如金沙洲片区，最低补偿单价为2900元／平方米，宅基地区位补偿单价是2300元／平方米。琶洲会展中心片区的最低补偿单价3400元／平方米，宅基地区位补偿单价是2800元／平方米。

　　几个大型城中村，如龙口—石牌片区，最低补偿单价和宅基地区位补偿单价分别为4500元／平方米和3900元／平方米；瑶台—三元里区片分别为3200元／平方米和2600元／平方米。

　　郊区地界，例如花都区的梯面镇片区，最低补偿单价800元／平方米，宅基地区位补偿单价500元／平方米。　　
　　
　　三种方式详解　　
　　
　　【货币补偿方式】对宅基地使用权进行区位补偿

　　《规定》明确，货币补偿包括两部分，一是对集体土地上面的房屋以重置价(重置单价由评估确定)进行补偿，二是对宅基地土地使用权通过区位补偿价进行补偿。

　　计算公式为：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×拆迁居住房屋建筑面积＋宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。

　　如果被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额。未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地使用权区位补偿价。

　　市国土房管局表示，新增对宅基地土地使用权的区位补偿，既反映了房屋自身的价值，又反映了宅基地土地使用权不同的区位价值，使补偿标准体系更符合市场规律。
　　
　　【产权调换方式】安置面积标准25－40平方米／人

　　产权调换方式的补偿方法，是指拆迁人提供安置房屋，与被拆迁人房屋进行产权调换。被拆迁人房屋除了按照货币补偿方式规定的计算公式确定补偿金额外，还要与拆迁人提供的安置房价款结算差额。

　　安置房有两种来源。一是拆迁人统一申请建设用地，统一出资建设安置房；二是拆迁人提供自有产权的房屋。

　　当进行产权调换时，《规定》对被拆迁人的安置面积做出了标准核定：被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米／人的按人均25平方米来核定，超过40平方米／人的按人均40平方米核定，在25－40平方米／人之间的按批准的建筑面积核定。2人以下(含2人)的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。
　　
　　【有条件的农民自建方式】自建安置房须符合规划

　　对满足一定条件的征地项目和被征地村，可安排宅基地给被拆迁人(村集体和村民)，由其自建住宅安置。若本村集体经济组织尚有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。

　　若本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋重置成新价给予补偿。　

(编辑：Sky)

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