城市化是工业化的孪生兄弟，二者几乎相伴而生，同步合拍。但细究起来发现，工业化是主体，城市化是产业调整与发展之下的催生物。当第二产业在GDP中的比重接近一半时，此时“三产”的发展速度开始与第二产业旗鼓相当，城市化的发展便进入一个上升的拐点。 

    以城市经营理论来看，城市有几大形态，即，产业形态、人文形态、空间形态，而后二者的形成与发展则取决于城市的产业形态。城市的经营核心——土地经营就是在城市产业形态的制约下，进行科学合理的经营的。在此形势下，具有城市经营背景的工业地产得以诞生。 

    “工业地产”一词由来已久，但其从前的内涵较为单一，所指也仅仅是单纯的工业厂房等物业形态。而现在，工业地产已由传统的工业物业发展成为一种产业模式、赢利模式、投资模式。工业地产得以兴起的背景，在国际经济发展格局层面上来讲，随着中国改革开放、敞开国门，溶入世界经济一体化大势。与此同时，凭借低廉的劳动力资源，敞开国门的民族使得世界的制造产业向中国转移；从国内各个城市的经营、发展角度上来看，各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发、工业园区；各类以主体产业为核心，相关链条产业跟进、聚集的产业园区又层出不穷，这些都在很大程度上拉动着工业地产的持续性需求。 

    在政策层面上来看，出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资的环节上对工业地产投资者在政策、税收、地价等诸多环节上给予大幅度的优惠与支持。